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这两天我朋友圈里也有人转，确实，对这个背负高房贷的中年事业男来说，他自己的世界崩塌了。一句话点评就是，风控做得太差，所以“破产”了。不再讨论故事本身，就说说家庭账务里的两个重要指标——结余率和现金流，从家庭账务的角度，怎么做好风控。
1、结余率
结余率=（年收入-年开支）/年收入*100%
对于有房贷，有孩子的家庭来说，结余率尤其重要。因为这表示家庭很长一段时间都要在高支出下运转，一定的结余率才能让这个家庭顺利运转下去，抗风险能力得到保证
惬意结余率——50%：通常来说，这个结余率是非常惬意，就是说花一半，存一半。年入50万，开支25万，每年结余25万，这个数值看起来就非常有安全感。当然，
警示结余率——30%：如果确实家庭支出非常高，那么30%结余率应该是一个警示线，打个比方，在一线城市一年支出20万是常态，那么至少要保证30%的结余率，即年收入至少在28万。如果低于这个，那家庭抗风险能力就非常弱。
所以，可以就此做一个自检，如果达不到，那么需要警醒，要么开源要么降低开支。
拿这个中年失业男来看，他买二套房之前的状态是：他“破产”前的状态是：
房贷一：6000
房贷二：17000
抵押贷款：7000
硬性支出：3万还贷+生活费
他自述的收入：两万多收入+奖金和分红=按月均2.5万工资+8万奖金和分红（他待了快十年，离职拿了几十万，估算一年8万）=38万税后收入
而看他的支出，这个收入也就够还房贷，他哪里来的勇气承担这么多的房贷和借款呢？
他买二套时花了几十万存款+70万抵押贷款+260万银行贷款，二套总房款按照350万+30万杂费来看，这里他的几十万存款大概是50万，就是说2011-2015，他最多攒了50万，平均一年攒十万，警示线结余率都没有达到。
假设这个po主从2011年就按照50% 的结余率执行下去会怎么样？
首先，2011-2015，每年结余50%即19万，5年可以攒90万，到2015年他买二套房，差额就很小，贷款260万+90万存款=350万，他能不能负担起房贷？
按照金元宝的建议，两套房贷都用最长的年限，出租一套房，支出大约如下：
房贷一：3500
房贷二：13500
抵押贷款：3000
出租一套房：-3000
硬性支出=17000+生活费
年收入38万，如果保证30%的警示线结余率
即每年可支配资金=38万*70%=26.6万
月均可支配资金=26.6/12=2.22万
扣减房贷，月均可支配生活费=2.22万-1.7万=0.52万
如果不够，说明po主收入无法负担这样的支出和房贷。
同理，可以通过支出反推po安全收入。计算如下：
比如月均生活费至少要1万
月总支出=1.7万+1万=2.7万
年支出=2.7*12=32.4万
按30%结余率，年收入至少要46.3万，po主年收入38万，差额8.3万，努力开源就好了。
（推测金额可能不准，但道理都是相同的）
所以，看清结余率的本质，一方面降低支出，另一方面开源，家庭财务就能大大提到抗风险能力。
2、现金流
如果说结余率反应的是家庭的盈利能力，现金流就是考验家庭的运营能力。日常的家庭的现金流就不说了，来说说如果想买房，收入又暂时没办法在承担高额房贷的情况下同时保证结余率，那么怎么办？那就看看现金流吧。这是我朋友的实操经验。
情况：
已有二套房，都不大，想将其中一小套置换大房子同时保有两套房子。限购？他们可以用家人的名字以首套置换。
小套市值：240万，贷款30万，卖完到手资金210万。
可以看多大市值的房子？
他们的思考过程是这样的：
方案一：用掉全部现金置换
首付30%，大约可以买得起520万的房子，房款520+其他交易成本30=550万，现金210万+贷款340万。月供1.8万，加上目前的房贷和支出，结余率是0。
——pass，负担太大。
方案二：保留一部分现金置换
保留50万现金，可支配资金160万，大约可以买得起400万的房子，房款400万+其他交易成本约20=420万，现金160+贷款260万，月供1.37万。尽管每月结余才3k，但他们预留的50万存款可以负担3年的房贷。
——yes，她预留的现金负担未来三年的房贷（指新增的房贷），那么接下来至少三年的结余率是可以保证的，就是说，在现行工作和收入条件下，三年内的风控是没问题的。
最后实际情况是什么样的？
我的这个朋友，坐标厦门，她在16年初用小套置换了大一点的房子，一年过去了，状态如下：
——工作升职了，加薪1000
——房子租出去了，租金2800
——她老公积极开源，近一年收入增加30000
——50万存款变成60万存款了
——房价涨了约50万
她说，当初考虑到现金流，所以预留了现金，就是想给自己缓冲的机会，后来发现，缓冲之后其实可以跑得更快，去年她的现金可以支撑未来三年房贷，现在她的现金存款基本可以支撑4年房贷，相信明年会更好，那么风险就会逐年降低。
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有时候，决定确实是太激进了，但如果可以负担，那么激进反而带来收获。怎么衡量能否负担，就是看结余率和现金流。这个中年失业男，没有衡量这两个指标，导致家庭账务“破产”。
