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格格支招：如何测算商铺是否值得投资
文/格格
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有财蜜私信求助，内容如下：
面积40.21平方，原单价46151.64，原总价：1848373元。现单价37800元/平方，总价1519938元，扣掉一年租金后总价1445000元，现屈臣氏承租，还有八年的租约，2019-2021年年租75000，以后递增，这样的铺位值得买吗？商场日均人流量20000，面对大广场！
一、滤掉无用信息
原总价1848373，现总价1519938，这个看似便宜了三十三万，其实对于买方来说并不是占到了便宜，就象某些商家搞促销活动时，先把原价提高而已。昨天恰好在某东看到某某松鼠满199减100的活动，看似心动，实际上比较了一下，并不合适！
二、横向比较
目前该商铺的单价是37800元/平方，那么周边类似商铺单价如何？或者是城市其它区域，环境人流类似的地方，单价如何？如果有差异，将来可作为谈价的依据和筹码！
三、计算收益
如果说同等商铺比价是横向比较，其实计算收益就算作是一个纵向比较了，而时间就是纵向轴。
因为要扣除一年的租金，实际支付是1445000，目前年租金是75000。
1、从租售比来看：
引用一个概念——租售比：指每平米月租金与每平米房价的比值，当然了，由求助私信，可以等同理解为每月商铺租金与商铺总价的比值。
租售比=75000/12：1445000=0.00432≈ 1:230
国际上一般用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比比值为1:200~1:300
1：230最直观的理解就是如果没有出租空窗期，且租金能够保持在目前水平甚至递增的话，那么230个月可以回本，也就是不到二十年。
所以从租售比来看的话，这个商铺是可以投资的。
2、从收益率来看：
年收益率自然就是年收益和投入本金的比值。
这里为75000/1445000=5.19%。当然，这个是全款支付的前提条件下。
以最近这两年的水平来看的话，5.19%这个收益也相当于市场上中低风险理财产品的收益的。
如此看来，不考虑商铺未来的增值空间的话，这个收益水平也还尚可，中低风险，可以投资。
不过，又考虑了一下是否为贷款，补充信息如下：
贷款65万，首付793938元，月息4.9%，年息5.88%，其实屈臣氏是从2017年开始承租，租十年。纠个错，月息应该是千分之4.9了。
为简化计算，每年租金收益为：75000
每年多付利息为650000*5.88%=38220
实际第一年收益为：(75000租金-38220利息)/首付793928=4.63%。
第二年收益为：(75000租金-38220利息)/(首付793928+第一年付65000)=4.28%
......
第十年收益为：(75000租金-38220利息)/1445000=2.54%
逐年递减，因为投入的本金会越来越多啊。
但是上面也有提到，租金之后会递增，假设2022年开始逐年增长5%(参照CPI年涨幅度约为6%，保守估计)，那么2022年的年收益为：
(75000*1.05-38220)/793628+65000*4=3.84%
第十年收益为(75000*1.05^6-38220)/1445000=4.31%
如此看来，贷款购进该商铺，不考虑商铺未来的增值空间的话，平均收益水平也就是在3.5%~4.5%之间，不会太高也不会太低。这个收益也就是普通的中低水平的理财收益，甚至还不如去年的活期货基收益。
四、结论：
如此看来，靠商铺出租，租金收益水平接近于市场上普遍的中低理财收益，并不是上策。
不过，商铺是否还有增值空间，倒是可以作为资产增值主要考虑的问题！
所以呢，用商铺作为投资手段，最主要赌的还是未来的房产市场而不是靠租金来获取收益。
至于十几年之后的房价走势，可能和大政策有很大的关系，已经不在我等可以预测的范围之内啦！
以目前的各种调控政策来看，要谨慎谨慎谨慎！
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