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关注这个话题，关注家庭财富积累
这些年的房产市场异常火热，这也是许多老百姓最容易参与到的大宗交易，切切实实的影响了许多家庭的财富积累。那么，房屋交易中的计算是否都明白？
最近就有个朋友在换房，他的情况就很典型，刚过户一年的房子想换房，又不像好些年前，100万买的房子卖了300万，那肯定是大赚了嘛。而这一年北京房价平平，他说“起码我得知道我卖多少钱才不亏”……
这篇想帮大家解决——
房子卖多少钱才不亏？
房子总成本究竟是多少？
一买一卖，究竟是赚了还是亏了？
房子赚了，究竟赚多少？
在买房结束的时候，我们很容易就能知道究竟花了多少钱买房子，不就是房款+各种税费嘛。是的，在房子过户完成的时候，房子成本价=房款+各种税费。
例1：房款200万，中介费10万，各种契税，贷款手续费，评估费等等5万，这套房子当时成本价是215万。其中贷款100万，自己支付的总现金是215万-100万=115万。
但是，1年后或者5年后我们计划卖房，那个时候房子成本还是215万吗？肯定不是呀，这里有几个因素影响房子成本价——
1、已支付贷款利息
2、房子出租所得
3、期间支付的暖气费/物业费等维护成本
4、如有装修，还要加上装修费
如果房子是自住，那么就不存在第二项，如果房子是全款买的，那么就没有第一项。大家各自对号入座。
已支付贷款利息，最简单的方法，已付贷款利息总额=期间总支付月供-已支付本金=期间总支付月供-（总贷款额-剩余本金）
原理是我们每个月换的月供包含利息和本金，把本金部分去掉就是我们支付的利息。
这期间如果有房租收入，那么对于房子成本是减少的。
例2：继例1，该房子持有1年，一共支付了12期月供，每个月3000元，1年后，贷款剩余本金98.5万元。这一年共支付物业费暖气费0.5万元，房子出租所得2万元，简易装修花了2万元。
这时候我们再去计算当前的房子成本：
已付贷款利息总额=3000*12-（100万-98.5万）=2.1万。
房子出租所得-2万
暖气费物业费0.5万
装修花费2万
则一年后，该房子成本为=过户时总成本215万+贷款利息2.1万-房租所得2万+物业费暖气费0.5万+装修花费2万=217.6万。
看了第一步，可能有一些人要说，卖217.6万就不亏了呀。是吗？当然不是，如果卖217.6万，还是亏的。这里我们漏掉了资金占用成本。
企业会计里面，有个衡量企业效益很关键的指标——经济增加值（EVA=Economic Value Added），指从净利润中扣除包括股权和债务的全部投入资本成本后的所得。
其核心理念是资本投入是有成本的，企业的盈利只有高于资本成本（包括股权成本和债务成本）时才会为股东创造价值。
对于房子，我们不就是股东吗？在上述公式计算中，我们考虑了债务成本（已支付贷款利息），但是没有考虑我们的股权成本（自己支付那部分现金的成本），即资金占用成本。
股权成本如何计算，企业计算里，会用很多因素得出一个股东回报率。在这里，我们就考虑，这笔现金，如果我们不拿来买房，那么至少可以获利多少？可以称之为期待收益率——
参考一：这笔钱稳妥投资的收益率，比如这笔钱用来买国债、定存银行理财等风险低的产品，至少可以得到的收益率，以当前为例，4%是没问题的。
参考二：对于一些成熟的投资者，可以用自己过去几年获得的实际收益率作为期待收益率，例如过去几年平均收益率6%。
就实践来说，建议用第一种方法作为参考。
所以，继续上面的案例，房子卖多少钱不亏
不亏价=当期房子成本价+资金占用成本=房子总成本+首付资金成本*期待收益率=217.6万+115万*4%=222.2万。
所以，一年后卖这套房子，至少要卖222.2万才是不亏的。例如在卖房的时候，中介问到你的底价，那么可以是这个价位上浮一点，低于这个价位，其实就是亏的。
既然是投资房，我们就应该关注真实的投资回报。
假设最后这套房子卖了222.2万，其实就是不亏不赚的。
可以用这个金额去计算真实的投资房收益。
假设这套房子卖了240万，那么收益就是240万-222.2万=17.8万。
所以，不是大家以为的240万-215万，尤其在一线城市，一套房子大几百万，持有一两年交易，没有遇到房子大涨，指不定是赚还是亏呢，个中计算，自己门清最靠谱。
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总结一下——
1、房子总成本=过户时总成本+贷款利息-房租所得+物业费暖气费+装修花费
2、资金占用成本=首付资金*期待收益率
3、房子不亏价=房子总成本+资金占用成本
4、投资房收益=卖出净得价-房子不亏价
