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地产“三支箭”,终究是股民扛下了楼市

[2022-11-29 21:34:25] 来源:格隆汇楼市 编辑:飞天小女警 点击量:
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导读:相信很多人已经对楼市的利好消息已经听麻了。  11月短短二十多天,就连射三支救市大箭,包括信贷开绿灯

  相信很多人已经对楼市的利好消息已经听麻了。

  11月短短二十多天,就连射三支救市大箭,包括信贷开绿灯,债券支持转型以及放开房地产股权融资。

  前两支可能还好,大家觉得和以往的房企融资端获益区别不算大,但“第三支箭”就不同了。

  如果前两支箭是速效“救心丸”,那么“第三支箭”就是决定房企能否重生的心脏除颤器。

  威力更大,影响效果更深远。

  临近年末,不到一个月时间,债券、信贷和股权三个领域的支持政策就接连落地,足以见救地产有多紧迫。

  业内对这次的支持政策,俗称为“三支箭”。

  第一支箭“金融16条”针对的是信贷支持。

  配套的措施发布“金融十六条”降准释放5000亿长期流动资金,国有6大行给优质房企提供万亿级授信。

  第二支箭针是发债支持。

  配套措施是支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,额度为2500亿元。

  但实际上前两支箭多少是有点bug的。

  放贷借债需要信用,但是需要救的房企,却又偏偏是信用额度紧张的那一批。

  而不需要救的房企,却是受益最多。

  所以对龙头房企,本身经营稳健的房企是锦上添花,但资质差的效果就不大了。

  这就需要第三支箭作为补充。

  虽然第三支箭只有短短的5条内容,但最大的变化是对去年房企“三道”红线说拜拜。

  地产“三支箭”,终究是股民扛下了楼市

  其中,有3个重点值得注意。

  第一个是房企救命钱的来源转向。

  之前是要么是要靠央行、地方城投等直接发钱兜底。

  比如央行拨款2000亿元助力保交楼,南宁三家国企直接拨款30亿给停工楼盘纾困。

  要么是通过信贷的方式找银行借,找金融机构借或者通过发债的方式向市场借。

  但这些方式的本质都是借钱,对房企来说等于债滚债,并且迟早也要还。

  只能解决眼前的急,过几年到还债集中期,又会面临同样没钱还债的情况。

  现在放开地产股权融资上市,那么房企搞钱就可以从股市里搞钱,再也不用通过牺牲负债的方式来保住现金流。

  这些钱对房企来说是股权,涨跌由命,赚了套现拿来还债保交楼,赔了就由市场众多的股东共同分摊风险责任,要比现在的模式好。

  接盘侠更多,承担风险能力更强,就不太可能会因为资金链断了出现大量烂尾楼。

  而且还可以起到优胜劣汰的作用,缓慢出清不太好的房企。

  政策中就提到“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”、“支持“同行业、上下游”整合”,目的就是让不好的小房企不至于突然歇菜,逐步被大房企收编。

  预估房企会进一步洗牌。

  但用网友的话来说,这波房地产企业股权融资支持的操作,终究还是股民扛下了所有。

  第二是政策的核心还是保供应,保交楼。

  房企活命钱的路子虽然打开了,但是搞到手的钱也不能乱花,有资金用途限制,要用到保交楼,保民生方面。

  要解决的烂尾楼的根本。

  政策中就明确提到“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”、“引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目”。”

  换句话说,放开房企来钱的途径只能用来保交楼和还债,不能再用来买地扩张规模和盖新楼了。

  就算是上市物业公司,上市中介公司,再融资来的钱,也要用到主业上去,也是不能用来搞开发建设,要投向主业。

  所以,政策的核心还是“保供应、保交楼”。

  第三是楼市下一个重点是保障房。

  政策力度这么狠,可能有人会看成是高层在促进房地产再繁荣,热点城市的楼市会再雄起。

  但第三支箭的核心依旧是“稳地产”三个字。

  在支持措施中,就着重提到“推动保障性租赁住房REITS常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。”

  虽然政策目的是鼓励用REITs去接盘房企卖不掉的新房,但推动的保障性租赁住房,是要打通是租房市场的闭环,保租房。

  其中作用是可以通过租房市场牵引住宅投资市场,达到稳房价的效果。

  今年8月华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT就已经上市。

  所以第三支箭整个逻辑看下来就是“盘活房企+找存量房接盘侠+保交楼稳房价”。

  既然政策足够重磅,那么对深圳楼市有没有反弹作用?

  首先对深圳来说,保障房发展会再加速

  月初财政部已经宣布加大深圳保障性住房筹建补助,也加大对深圳公租房、保障性租赁住房的资金补助。目的是要解决深圳的住房突出问题。

  本来就已经大力支持的安居房、公租房,有第三支箭的REITs基金支持,这些保障房的建设速度就会更快。

  大家选择安居房、公租房的态度就会更加鲜明,等得起的人会更加坚信深圳的安居房、公租房。

  稍微会对深圳新房市场有一点滞后性的蝴蝶效应。

  但在心理上,大家多少会觉得政策可能会发展更好,或者已经是政策底。

  其次深圳楼市会维持回调的现状。

  对楼市来说,第三支箭的出台,除了要保交楼、稳住房企主体,就是修复市场信心。

  但深圳楼市,本身信心就比较坚挺。

  只要有合适的价格,深圳人依然会毫不犹豫地出手。

  虽然绝大部分新房已经做不到“日光”,但基本都能够在半年清盘,甚至一些很难卖的项目去化也可以做到八九成。

  比如龙岗的南山悦时光花园,位置远在龙岗的宝龙片区,距离地铁14号线南约站步行也有2.3公里,商业学校也一般。距离龙岗的大运中心也不太近。

  这样的新房,在深圳人眼里是看不上的,但676套住宅,开盘去化也能卖掉318套。

  原因就是价格便宜到位,折后总价244万可以买到精装三房。

  所以,新房的库存并不像其他城市那样高。

  二手房就更不用说了,依然会维持回调的趋势。

  一方面指导价依旧横在深圳人的面前。

  基本上是锁死深圳的改善型需求。全国楼市连上海、广州都适度地放松了一些口子,只有深圳还严格执行指导价政策。

  另一方面深圳新房大力供应、安居房人才房挤压的现状难以改变。

  11月1-28日深圳二手住宅仅1967套,目测这个深圳的二手房成交将又会定格在2000套出头。

  地产“三支箭”,终究是股民扛下了楼市

  这将会是深圳近17个月二手房成交套数徘徊在2000套左右的。

  市场依然看不到有反弹的迹象。

  所以,如果深圳没有实质性的措施,“第三支箭”只对全国层面有好处,具体到深圳作用不大。

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