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市场阶段性迷茫出现了，最近关于深圳楼市出现了两种声音：
一种是多方，认为防控已经放开，经济在复苏中，深圳楼市已经筑底，两千多万人的城市，成交只有两千多套是很不正常的。无论有没有政策松绑，都会好起来。
另一种是空方，认为深圳楼市长远预期已经不会恢复高光，无论是成交还是价格，最多是稍有反弹。
最主要的是，涨价征兆似乎已经有所表现。
买房群里开始讨论最近成交500套的真实性，中介带看开始忙不过来，成交比之前快速了。
甚至还有讨论，这两天宝中的业主在签约的时候是不是反价了，是不是有业主连夜加价100万等等。
总之，市场思涨的风，吹得有点猛。
相信有相当一部分人已经开始焦虑了。
所以今天说说对接下来深圳楼市的一些看法。
先说宏观方面。
首先是大环境和信心。
今年的政策大箭已经射出，信贷，融资，债券，REITS、私募基金间接做房子接盘侠等等，已经给足了信心。
这两天针对二线城市，还继续加大放松力度。
佛山的限购区全部取消限购，这是大湾区，甚至是二线城市最有力的代表。
所以，在没有其他因素影响的情况下，大家喜闻乐见就是我们的新一轮房地产政策能够奏效。
但是口罩放开会有高峰影响。
不管有没有足够的样本数据，大面积的感冒也是会有影响的。
这就会导致明年信心和创收未必一定乐观。
如果到时候大家都恢复2019年之前的生活节奏，但是各大公司如果业绩仍不如从前，结果可想而知。
特别是明年三四月份，GDP，PMI，CPI，PPI，金融信贷指标数据，固定资产投资数据、社会消费品零售总额等关键经济指标没有预期乐观，那么楼市的影响也是不言而喻的。
其次就是深圳罕见地出现住户部门贷款减少。
除了今年的2月，10月深圳的住户部门贷款减少97.97亿元，其中和房贷相关的中长期贷款减少90.10亿元。
这样的转折是非常值得重视的，说明大家要么再也没有能力加杠杆买房了，借贷压力有可能到了天花板，要么就是没有意愿或者没有资格买房了。
总之，需要特别关注接下来即将公布的11月深圳中长期贷款的变化。
再来说说微观层面。
目前深圳暂时还不具备真正意义的回暖或者大涨的基础。
首先是指导价依旧横在眼前，深圳的楼市依然是比较脆弱的。
现阶段深圳没有实质性的放松政策，如果这个阶段反弹得厉害，不难保明年会再次迎来政策的大刀。
比如指导价的下调，以此来稳住好不容易横盘的市场。
其次是深圳的供应量依旧很大。
无论是新房还是人才安居房，未来两三年都不愁供应。明年深圳预计入市的项目也有上百个项目，总套数也会超过1万+。
这些房源至少还能支撑深圳走完2-3年的平稳期，市场并不需要焦虑太多。
第三是深圳真实的成交量依然低迷。
虽然11月比10月多成交了将近500套二手住宅，但12月1-11号，深圳二手住宅成交仅714套。
12月已经过去三分之一，到了月末能不能继续保持2000套以上，并且维持11月的增幅都难说。
成交之所以能有小幅度的活跃，更多是笋盘在出清，市场处于阶段性消灭和新房持平的二手笋盘。
比如昨天南山蛇口栖游家园一套85平房源，报价860万，火速以858万成交。
有人以为这就是回暖的迹象。
但这套房源成交价格比今年9月16日成交的同户型房源低了30万。
很明显，能够短时间快速成交的房源依然是非常笋的笋盘。
所以，有没有发现，现在的楼市和股市大回调前涨尽最后一个铜板有点像？
不是说成交周期缩短了，或者个别业主逆市出现反价的行为就算是回暖了。
市场真正的回暖是多方叠加的表现，比如成交量不仅起来了，业主也开始频繁上调价格，就算不是笋盘成交周期也集体缩短成交时间等等。
而且对于市场真正的复苏，除了要看一二手成交量，还要看土拍端的情况。
明年深圳第一波土拍至关重要，是重头戏。
如果土拍火热起来，说明房地产的三支箭已经成功，房地产行业得到缓解。
再退一步来说，就算深圳楼市反弹了，又开始一轮新牛市，但也不可能做到从前那样的增速。
当一样东西，从3万涨到6万是可以很快的，但是从6万再涨到12万，甚至是24万，那就不知道需要多大的动力去拉起来了。
以前的4万亿可以翻一倍两倍，那现在呢，如果四万亿还能做到同样的效果吗？
所以深圳的小幅弹性波动，并不意味着价格就要跟着起飞。
另外，就算牛市再现，没有选筹逻辑也是不行的。
最典型的就是龙岗的龙头片区的龙头小区，在过去深圳两波大行情中都没能赚钱到钱，就更不用说其他小牛行情了。
颐安都会中央的业主，除了少数能够抓住2020年的机会，其余的都是大运片区的放哨人。
在链家和乐有家平台显示，颐安都会中央一、二期历史成交总套数大概是188套。
如果把其他平台以及私下成交的数据，估计也就几百套。
尽管这些业主当中，有人没赚到钱的，但是也减少了站岗成本。
所以并不是买深圳哪里都可以赚钱，也不是认定龙头小区就一定能翻倍。
整个楼市的逻辑已经变了，已经不再是以前那种投机就能取胜的时代了。
