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12月16日，A股房地产开发板块开盘活跃。
消息面上，12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
就在12月14日，中央发布了扩内需纲要，充分体现了后疫情时代对于内需或消费的极大重视，同时，扩内需也需要房地产的积极参与。扩内需战略下，房地产板块将有哪些机遇？本文将详细解析。
01
资金充裕拿地积极的房企
即将迎来机遇
房地产金融防范已取得一定成效，供给侧改革逐步深化，居民杠杆率企稳回落，供给侧改革带来的融资阵痛仍将持续。
经过一年半的市场下行、行业清盘，房企11月迎来多部门第二支箭、金融16条、保函置换预售监管资金统一规定，相关规定对房企融资形成了信贷、信托、举债、预售资金等多方面的支持，为解决房企流动性压力、扭转融资困境、提振经营能力、恢复市场信心提供全面的政策支撑，后续房企信用修复及融资改善或只是时间问题。
根据2022年房企的数据拿地总金额前三分别为：保利、华润置地、建发房产，拿地总面积前三分别为：保利、华润置地、招商蛇口，拿地主体仍以国央企为主，滨江集团和龙湖集团作为实力强劲的民企代表仍在积极参与拿地，扩充土储。
拿地强度方面，滨江地产、建发地产和华润置地分别位列前三，面积口径方面，滨江集团以189%稳居首位，远高于华润置地（71.5%）和华发股份47.4%，投资开工施工销售全链条趋于下行，但受行情走低、信心不足、经营压力等因素影响，多数房企本年度投资拿地策略趋于审慎保守，投资开工施工销售全链条趋于下行，传导不利，预期将在明年迎来全链条修复。
行业供给侧清理仍在进行中，这一阶段对于积极拿地的房企来说是一个极好的机会，而2022-2023年的拿地格局将决定未来的市场格局，市场驱动力由需求侧的繁荣转变为供给侧的竞争。
02
地产板块困境反转
还待需求端的边际改善
房地产行业的反转，要看到需求方面的明显改善，但目前显然还没有。
从居民们的角度来看，买房曾经是最稳妥的“投资”方式，房价就算涨得再慢，也不会跌，但现在，开发商的资金链受到了限制，一旦资金链出现问题，那些已经交了首付的房子就有崩盘的风险，甚至有可能出现房价大跌的情况。“房价一定会上涨”这个幼稚的信念在2022年被打破。
因为疫情的原因，很多人的收入都受到了影响，为了以防万一，把钱存起来。从中央银行对城镇储户进行的问卷调查可以看出这种趋势。新居民中长期贷款也反映出购房意愿低迷，10月份仅增加332亿，较去年同期少增3889亿，为过去五年最低水平。这笔钱本来是用来买房子的，现在却流进了银行的储蓄账户。
房地产行业关系到就业，关系到居民的财富，关系到土地和财政收入，这是一个很大的问题，限制房地产企业的杠杆，是为了保证房地产行业的长期健康发展，而不是一味地冲刺，最后落得“一地鸡毛”。近期房地产调控政策主要针对房地产企业，特别是民营企业，通过边际放松融资政策，以避免出现更多的暴雷和“软着陆”。
各地政府因城施策，推出了放宽按揭、补贴购房、放宽限购等政策，但目前居民对房市持观望态度，对收入前景忧心忡忡，购房需求难以迅速改善，消费者需要时间重建房市信心。
以前是地产刺激经济，现在是需要经济回暖以护航楼市。
银河证券建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企；2）母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司。
