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进入2023年1月，虽然受到春节长假的影响，但各地持续落实“因城施策”，稳楼市政策措施密集出台。
据中指研究院数据，截至1月31日，已有50省市（县）出台53条政策，各地继续出台优化措施，促进楼市健康发展。另一方面，多地节后下调首套房贷利率，已有超20城降低首套房贷利率下限至4%以下，降低居民置业成本及置业门槛政策频出，这也成为了市场关注的焦点。
整体来看，2023年开年各地楼市政策主要涉及优化限购措施、降低首付比例及房贷利率、提高公积金贷款额度等方面。可以说，各地因城施策主要围绕降利率、降首付两大方面持续发力。
多位业内人士对证券时报·e公司记者表示，今年优化信贷政策预计将是地方支持刚需和改善需求的发力点，未来按揭贷款政策力度有望继续加码。另一方面，随着政策持续优化效果的显现，一二线城市将率先迎来市场复苏，全国市场也有望于二季度企稳。
各地宽松政策密集出台
“年初以来，各地因城施策，用足稳楼市政策措施，从各地实施情况看主要是需求管理类政策，同时有多个城市调降首套房房贷利率，降低刚需购房成本，提振市场需求，促进楼市加快恢复平稳健康发展。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉证券时报·e公司记者。
实际上，今年1月，全国住房和城乡建设工作会议为今年的楼市政策定下基调，与此同时，金融支持房地产的政策方向也愈发明晰，在此背景下，各地持续落实“因城施策”，稳楼市政策措施密集出台。
据证券时报·e公司记者梳理，2023年开年以来，包括淮北、宜昌、济宁、绍兴、济南、丹东、亳州以及大连等多个城市上调了住房公积金贷款额度。
以淮北市为例，1月29日，安徽省淮北市发布通知称，自2023年2月1日起，职工家庭双方正常缴存住房公积金的，住房公积金贷款最高额度提高到60万元。降低住房公积金二手房贷款首付款比例。自2023年2月1日起，首次公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例统一调整为30%，二次公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例统一调整为40%。
同时，多个城市延续实施购房补贴及优惠政策，包括福建长乐、济源、哈尔滨、南京、南昌、长沙、盐城以及徐州等。1月12日，江苏省盐城市住房和城乡建设局发布通知，将利用春节返乡置业高峰期，推出一系列促进住房消费的措施。其中，包括市区“房八条”购房补贴延期2个月，鼓励各地分板块开展线上线下返乡置业购房专场房展会。
此外，还有不少城市还出台了优化限购政策、提高贷款比例、税费减免以及降低首套房贷款利率等需求端措施提振楼市。整体看，各地因城施策主要围绕降利率、降首付两大方面持续发力。
对于多地政策密集出台，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对e公司记者表示，一线城市房地产市场需求旺盛，调控以微调为主，如优化公积金提取、推广“带押过户”等；二线城市优化政策力度增强，今年1月多个城市继续跟进调整，作为区域核心，这部分城市住房需求支撑度较高，多采取渐进式放松模式，如长沙对多孩家庭及人才放松限购、杭州限购放松范围扩容、济南放松三套置换及非本地户籍购房门槛；三四线城市行政限制性政策基本全面放开。
“除部分城市外，整体政策调控空间有限。1月多地迅速跟进降低首套房贷利率下限，公积金政策优化仍是各地政策调控主要手段，同时多地继续通过发放购房补贴等促进市场需求释放。”陈文静强调。
多城贷款利率持续下调
正如上述，除了调整购房政策，今年以来多地跟进下调首套房贷利率下限成为了各方关注的焦点。
截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，1月16日统计为19个。其中二线城市8个，其余均为三四线城市。具体来看，首套利率4.0%的有两个城市，利率3.95%的有4个城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4个，目前为全国商贷利率最低水平。
中指研究院方面的数据也显示，1月，各地积极跟进调整首套房贷利率下限，超20城降低利率至4%以下，降低居民置业成本及置业门槛政策频出。
1月5日，央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许满足新房价格连续3个月下降的城市探索降低首套房贷利率，这也是多地节后下调首套房贷利率的重要背景。
“房贷利率下降有利于减少利息支出，减轻还贷压力，同时政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。”陈文静表示，目前看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市多为二线及三四线城市。一线及核心二线城市新房市场韧性较强，企业降价促销力度较小，多个城市新房价格平稳运行，并不符合下调首套房贷利率下限的条件。
在专家看来，近期，部分城市下调首套房贷利率也反映出这些城市楼市需求偏冷。
周茂华认为，在国内楼市逐步企稳复苏的大背景下，仍有部分城市复苏相对滞后，这些城市通过下调首套住房贷款利率降低居民刚需购房成本，提振市场需求，促进区域城市楼市加快恢复正轨。这也是各地贯彻因城施策、精准调控的房地产调控思路，执行此前金融管理部门出台”首套住房贷款利率政策动态调整机制“政策的一大表征。
与此同时，多地首套房贷利率有望延续下行态势成为共识。
陈文静表示，符合条件的城市利率下限有望降至4%以下，部分城市甚至取消首套房贷利率下限，核心一二线城市亦有望下调利率加点幅度，进一步降低购房成本。“预计2023年将延续对首套购房的支持，降低首付比例、降低房贷利率。而改善性住房需求也是政策支持的重点，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭将获得更多政策支持，特别是在多孩家庭支持方面。”
“从目前国内楼市处于企稳复苏阶段，各地楼市复苏进度不一致，接下来对于部分城市楼市偏冷，房贷利率相对偏高（此前未做大幅下调）的城市，接下来仍可能进行一定幅度下调，以提振市场需求，促进楼市加快恢复。”周茂华说。
楼市复苏趋势确定
值得一提的是，在各地楼市调整政策延续宽松的背景下，今年一季度市场有望保持复苏的势头，楼市小阳春可期成为部分机构的观点。
贝壳研究院监测，2023年1月二手房价格环比首次止跌。数据显示，2023年1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌，同时带动同比跌幅收窄。分城市看，50城中约六成城市二手房价格本月止跌，止跌城市覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等重点城市群。
与此同时，代表市场预期的景气指数、经纪人交易信心指数等先行指标明显改善。1月贝壳50城二手房景气指数提高至25，较上月提高6，回升幅度较上月加大，也是自去年3月以来首次回升至20以上的景气区间。从先行指标看，多个城市经纪人交易信心指数已进入交易量预期扩张区间。
对此，贝壳研究院分析师认为，市场修复主要有两方面原因带动：一是防疫政策转向，人们收入预期和消费动力有所恢复，消费者对房地产的风险偏好逐步扭转；二是取消认房认贷、降首付降利率等鼓励住房消费的利好政策持续驱动市场预期改善。预计一季度市场会保持复苏的势头，小阳春可期，珠三角及京津冀重点城市表现好于其他城市群。
不过，亦有业内认为，当前购房群体观望情绪仍然较重，楼市复苏速度相对较慢，“小阳春”或将在少数城市出现。
陈文静表示，短期仍有多个因素制约着市场恢复节奏。如疫情防控举措放开，但疫情形势仍存在较大不确定性，居民收入预期并未出现明显好转；房企降价促销、二手房挂牌量较高等，导致新房、二手房价格下跌预期仍在；购房者对期房项目交付的担忧尚未根本解除；除此之外，部分城市购房者仍对政策存在放松预期，导致观望情绪延续。
周茂华也认为，从趋势看，国内楼市复苏已经启动，一二线热点城市逐步在回暖，但目前复苏“扩散”速度相对较慢，“但随着国内防疫措施持续优化，疫情经济干扰的不确定性趋势减弱，经济趋势复苏，就业和收入改善，居民信心回暖，加之国内稳房地产措施力度空前，此前受压抑需求逐步恢复，楼市复苏趋势确定。”
展望未来，陈文静表示，供需两端政策继续发力有利于一定程度上缓解购房者观望情绪，特别是核心一二线城市政策加快跟进落实，有利于促进需求入市，从而带动市场预期好转，楼市“小阳春”或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。
