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房地产行业再迎源头活水！
2月20日晚，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
业内人士认为，不动产私募投资基金试点是“第三支箭”重要内容的响应，房企股权融资再开一扇门，将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。后续试点的快速推广，将为困境中的房企带来更多源头活水。
受此消息影响，2月21日，港股、A股房地产板块开盘冲高，截至收盘，港股中，祥生控股涨幅超过23%，天誉置业涨幅超过5%，上坤地产涨幅超过6%；A股中，深振业涨超8%，光大嘉宝涨停，深深房、深物业涨超4%。
响应“第三支箭”重要内容
2月20日晚，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
根据证券投资基金业协会发布的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
证监会表示，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。
证监会指出，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
弘毅投资董事总经理鲍筱斌接受证券时报记者采访时表示，新的《指引》有利于培育健康的不动产投资市场，特别是持有类资产的长期运营、提质增效，为扩大公募REITS和私募REITs底层优质资产奠定基础。新的《指引》实施后，还将有利于机构投资人选择优质的基金管理人，进行广泛投资，从而有利于多元化投资主体参与不动产投资，扩大不动产行业资金来源，进一步规范行业的投资行为、提升行业的投资效率。
海通证券房地产行业首席分析师涂立磊认为，不动产私募投资基金试点，是“第三支箭”重要内容的响应，它的推出将是房企股权融资渠道的有益补充，可以有针对性地聚焦开发项目的现金流周转和顺利实现“保交楼”任务，将有助于引导更多各类型的社会资本甚至个人资金参与进来，进一步化解房企面临的资金困境。
2022年11月28日，证监会发布优化调整房企股权融资“5项措施”，其中提出，积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
中指研究院企业研究总监刘水指出，不动产投资基金在产业园区、仓储物流等基础设施领域之前已经陆续落地，现在正式明确扩大到商业地产领域，丰富了私募基金类型，将为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具，将有助于促进房地产业良性循环。
房地产行业再迎源头活水
对于此次试点对房地产行业的影响，刘水认为，房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。
“同时，对于房企来说，引进不动产私募投资，属于股权融资，能改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期健康发展。”刘水说。
涂立磊也认为，此次政策将有助于发挥私募基金的专业化投资优势，着力盘活房企的经营性不动产并探索新的发展模式，增强项目的债务融资信用，改善金融市场的非理性预期，满足不动产领域合理融资需求，并进一步促进房地产业的良性循环和健康发展。
平安证券房地产行业首席分析师杨侃也认为，随着本次不动产私募投资基金试点的落地实施，有望为房地产行业提供新的增量资金来源，亦利于优质存量资产的盘活。
另外，对于此次试点要求以机构投资者为主，但也没有排除自然人投资者的参与，还积极鼓励境外投资者以QFLP方式投资等规定，涂立磊认为，这些规定既可以保障试点初期的基金稳健运行和风险控制在一定范围内，又可以使得基金资金的来源多元化，扩大社会资本的参与度，从而使得试点的成功率加大，有助于后续试点的快速推广，为困境中的房企带来更多源头活水。
此外，刘水还认为，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类，是一些养老基金、慈善基金的重要配置方向，此次试点推广后，将为社会投资机构及高净值人群提供新的投资渠道，有助于减少商品住房领域的投资投机活动。
