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龙头房企万科企业股份有限公司（下称“万科”，000002.SZ）正在筹划定增募资。
2月22日，万科公告《2023年度向特定对象发行A股股票方案的论证分析报告》称，为满足公司业务发展的资金需求，优化资本结构，进一步提升公司的核心竞争力，公司拟向特定对象发行股票不超过11亿股（含本数），即不超过本次发行前公司总股本的9.46%、不超过本次发行前公司A股总股本的11.32%；募集资金不超过150亿元。
万科150亿元的定增，也是房企股权融资重启后最大的融资规模。此次万科募资主要用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。在房地产行业遇冷之际，万科的定增仍存在不确定性；而另一方面，万科还存在拖欠合作方应收账款的情况。
01
定增150亿元“保交付”
2022年11月，国家发布多重政策推动房地产企业健康平稳发展，从信贷、债券、股权三大融资渠道出发，“三箭齐发”支持我国房地产企业满足合理融资需求。
趁着政策的“春风”，多家房企发布了定增预案，福星股份、中南建设、迪马股份、荣盛发展、华发股份等多家房企筹划再融资。
不甘落于人后，万科也积极行动，发起了地产行业股权再融资重启以来最大融资规模的定增预案。
根据2月12日晚间万科公告的《2023年度非公开发行A股股票预案》，万科计划定增募集资金总额不超过150亿元，其中105亿元将用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市、杭州星图光年轩、郑州翠湾中城、郑州未来时光、重庆星光天空之城、成都菁蓉都会、西安万科东望、长春溪望荟、鞍山高新万科城等11个房地产项目，45亿元用于补充流动资金。
（资料来源：万科定增预案公告）
万科表示，公司拟通过本次发行募集资金，一方面为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付，一方面扩充公司资本规模，为公司的长期稳定发展奠定坚实基础。
不过，如今定增市场也有优胜劣汰，A股市场定增募资“募不足”现象呈现多发态势。东方财富Choice数据显示，2022年，在91家公司定增募资中，共有22起定增项目出现“募不足”现象，即最终实际募集资金低于预计募集资金，占比24.18%。以实际募资金额与公司拟募资金额对比，8家公司实际募资比例竟然不足50%。由此来看，在房地产市场充满不确定性因素的情况下，万科的定增募资前景难料。
从项目交付看，11个项目均为在建项目。公开资料显示，长春溪望荟预计交付时间为2022年12月30日，鞍山高新万科城交付时间为2021年9月30日，其他项目计划在2023--2025年开始交付。
值得注意的是，本应实现交付的长春溪望荟、鞍山高新万科城项目，如今仍分别需要募资9亿元、13亿元的资金投入。
目前，万科旗下已有项目延期交付。根据人民网领导留言板信息，有网友于今年1月称：“我是昌平万科翡翠公园的业主，应于2022年12月30日交付的房子至今延期通知都没有，多方反映均没有结果。”
公开资料显示，万科翡翠公园位于北京市昌平区，是由卓越与万科联合打造的低密公园叠院产品。据北京时间财经报道，针对该项目延期交付，一位项目负责人回应称“延期交房是因为受疫情影响”。此外，昌平区万科翡翠公园自开盘以来，也因销售、质量等问题饱遭诟病。
事实上，万科旗下因延期交付遭遇投诉的项目并不少。据不完全统计，2022年，太原市万科春和景明2期项目、北京市丰台区万科翡翠西湖项目、秦皇岛万科未来城二期等项目延期交付问题投诉信息多次出现在人民网领导留言板上。
02
拖欠合作方应收账款
保交楼是目前房地产行业的重点工作，稳定的资金链也是房企的普遍追求。
2022年，万科实现合同销售面积2630.0万平方米，合同销售金额4169.7亿元，分别同比下滑30.9%和33.6%。
今年1月，万科的销售数据仍在下滑。根据2月4日万科发布的2023年1月经营简报显示，今年1月，万科实现合同销售面积167.3万平方米，合同销售金额286.3亿元，同比分别下滑20.6%和19.6%，环比分别下滑41.7%和28%。
与过去两年积极拿地，扩充土地储备的行动不同，自2022年12月销售简报披露以来，在1月内万科无任何新增开发项目。
目前，万科的库存去化速度较慢。2022年中报显示，截止2022年上半年，万科存货金额为10230.3亿元，较2021年底仅下降4.9%。其中，拟开发产品为1285.2亿元，占比12.6%；在建开发产品7938.9亿元，占77.6%；已完工开发产品（现房）981.5亿元，占比9.6%。
由此来看，目前万科现房销售金额不足公司2022年一年销售金额的四分之一，万科未来仍将以期房销售为主，而对于期房销售，保交付是重点。
目前，万科的负债率较高。2019年至2022年前九月，万科合并口径资产负债率分别为84.36%、81.28%、79.74%和77.85%。从同行来看，招商蛇口2022年前九月的资产负债率为70.51%，中国海外发展2021年及2022年上半年负债率均在58.95%，华润置地2021年与2022年上半年资产负债率分别为69.24%、69.57%，均低于万科的负债率。
从财务资料来看，截止2022年9月末，万科的货币资金为1188.3亿元，短期借款42亿元、一年内到期的非流动负债626.93亿元，货币资金能够涵盖短期债务。
然而，账面资金超千亿元的万科，却也存在拖欠合作方应收账款的情况。诗尼曼家居招股书显示，万科在2019年至2021年分别是诗尼曼大宗业务位居第一、第一、第二大客户，销售金额分别是2496.01万元、4022.55万元、2316.34万元，而在2022年前九月，万科已不在诗尼曼家居大宗业务前五大客户名单之列。
诗尼曼家居在招股书中指出，公司2020 年末、2021年末账龄1年以上应收账款金额有所增加，长账龄客户包括万科。2022年9月底，诗尼曼家居大宗业务应收账款逾期金额分别为4773.51万元，其中出现逾期的客户包含万科。但该部分逾期应收账款的具体金额并未披露。
（资料来源：诗尼曼家居招股书）
值得注意的是，万科的应付票据及应付账款并不少。截止2022年9月末，万科的应付票据及应付账款为2998.21亿元，合同负债为5365.08亿元。
另一方面，万科的盈利能力也有所下降。2020年、2021年及2022年前九月，万科的毛利率分别为29.25%、21.82%、19.63%，同期净利率分别为14.15%、8.41%、8.07%，毛利率及净利率持续走低。
同花顺数据显示，从A股106家房地产开发企业来看，万科2022年前九月的毛利率位居第61名，低于保利发展24.48%、大名城22.88%、金地集团20.44%的毛利率。
