周末大消息！证监会，批了 周末,“证监会”又有大动作

　　备受市场瞩目的REITS扩募终于开闸。

　　昨日晚间，证监会发布，华安张江光大REIT、REIT作为首批扩募公募REITs获证监会变更注册的批复，意味着我国公募REITs市场发展向前迈出重要一步。

　　那么公募REITs作为一种新型的金融创新产品，它对于普通投资者到底意味着什么呢？如何理念投资这类新兴产品？此次扩募又将带来哪些影响？今天一起来聊一聊。

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　　什么是公募REITs？

　　先来大白话的解释一下什么是公募REITs。

　　REITs最初起源美国，全称叫不动产投资信托基金，是上市交易的封闭式公募基金的一种，方式呢，则是通过把流动性较差的房地产项目直接打包为证券化资产放到资本市场交易。

　　盈利的来源由两方面组成：即日常经营收益+增值收益。

　　简单理解就是：开发商花了不少钱盖了一栋写字楼，原本可以靠写字楼的租金慢慢回本，但是开发商又觉得这样回本实在太慢，于是找了一家基金公司把这个写字楼打包成REITs产品。通过证券化手段，让大家都来买，开发商就可以回笼资金。后续写字楼产生的租金以及房产价值的升值就构成了收益的来源。

　　这种方式并不仅局限于房产。同理电力、水利、高速等基础设施都可以采用相似的方式。不过是一种长期的投资方式，收益率基本和股票没法比，但胜在稳健，收益略比定期高上不少，追求资产配置的大机构们往往会比较喜欢。

　　但其背后的风险同样也是不能忽视的，例如：

　　1.折价风险：它的封闭期短则20年，长则99年，实在太长了，谁能预料到那么久远以后的事情呢？所以一旦在场外申购REITs资产后，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

　　2.流动性风险：参考国外，境外基础设施REITs日均换手率为0.58%，活跃度还是要比股票市场低上不少。所以即便近几年市场对REITs产品有较高的关注度，但从长时间维度来看，流动性没准会是一个问题。

　　3.不可抗力风险：很好理解，例如基础设施的损毁，疫情期间高速的封路，产业园人气的下滑等等。

　　所以通常机构在选择一款好的公募REITs的时候，通常会对这个项目的现金流持续性做一定的考察。像一些产业园、高速路、停车场之类能“坐地”收租的生意，往往备受青睐。

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　　公募REITs为何扩募？

　　事实上，公募REITs的扩募其实也不是一蹴而就的，早在去年5月的时候，《公募REITs新购入基础设施项目指引（试行）》就已经发布了。但到正式落地，已经将近一年过去。估摸着上头也是想看看产品推出后的实际效果。

　　毕竟投资者是奔着这些产品背后的稳健资产去的，如果在上市发行后立马就去并购资产。并购的资产优质、便宜还好，如果不是，那其实就是一种影响投资者利益的表现。

　　那么用这样的思路再来看一看如今首批扩募公募的几个REITs产品。

　　比如，华安张江光大园REIT该产品此次拟购入的张润大厦项目位于张江北区集成电路产业园核心区，占地面积约2.18万平方米、建筑面积6.05万平方米，营业收入主要是研发物业的租赁收入。

　　该大厦自2018年建成并投入运营后迅速完成爬坡期，出租率稳定保持在95%以上，目前，该项目整体运营成熟稳健，平均合同租金稳中有升，已经能产生持续、稳定的现金流回报。

　　再比如，中金普洛斯REIT目前投资于优质现代仓储物流基础设施资产，本次将扩募并新购入3处仓储物流园区，建筑面积合计约45.2万平方米，项目分别位于山东省青岛市、广东省江门市及重庆市，所在区域具备较强经济活力和增长潜力。

　　本次扩募后，基金所投资的基础设施资产建筑面积合计约115.7万平方米，10处资产分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，具备较强经济活力和增长潜力，交通便利，周围工业厂房、物流仓库群聚，产业聚集度高。

　　不难看出，其实每个REITs的背后，也都有想做成行业“龙头”的积极性。

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　　盘活万亿优质资产

　　从成熟市场经验来看，目前全球已有40多个国家或地区开启了REITs制度。截至目前，全球REITs市场总市值超过2万亿美元，其中仅美国市场就发行REITs产品162只，市值规模达到1.1万多亿美元（约7.6万亿人民币）。涉及范围不仅涵盖交通、园区、能源、仓储物流等基础设施，还涵盖了基础设施、工业和仓储、零售和购物中心、公寓、写字楼、医疗健康、酒店等各行各业。

　　这意味着我国的REITs市场大有可为，截至目前，上交所共有18单公募REITs完成首次发行，募集资金逾666.75亿元；深交所共有9单公募REITs完成首次发行，募集资金逾240亿元。无论从发行数量上来看还是市值规模来比都具有极大的扩容空间。

　　而从过往美国REITs产品的市值走势来看，权益性REITs产品的增值收益往往优于抵押贷款型REITs、混合型REITs。

　　总体来看，近期随着REITs相关政策的不断落地，可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中，也希望引导更多的资金进入这个市场，可以确定的是未来行业的发展空间巨大，成为股票、债券之外另一个重要融资市场。