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来源：中信证券
核心观点
2023年3月31日，4只公募REITS扩募完成交易所审批，根据招募说明书等资料测算，预计扩募将带动REITs分派收益率（基于当前REITs市场价）的提升。近期，公募REITs 2022年分红公告的陆续披露或带来博弈分红交易的短期机会，叠加此前市场接连回调创造了合适的点位，建议投资者关注有基本面支撑，同时分红规模较为可观的个券。
市场回顾：公募REITs市场延续下跌，新券带动市场交投走高。上周，中证REITs（收盘）指数收于1032.24点，周下跌0.74%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。2只新能源REITs上市首日表现不俗，其中中航京能REIT录得12.37%的涨幅，中信建投国家电投REIT录得1.94%的涨幅。市场交投在2只新能源REITs上市交易的带动下走高，全周平均日度成交额和平均换手率均较前一周均值出现显著抬升。
政策梳理：多地落实REITs常态化发行和保障房REITs发行。2023年3月29日，深圳市住房和建设局发布《关于发行基础设施领域不动产投资信托基金（保障性租赁住房类）有关事项办理指引》，对保租房REIT申报过程中，需要“申请发行保租房 REITs 涉及的发放保障性租赁住房项目认定书、变更保障性租赁住房项目认定书、出具无异议函、加快房源配租及其他需要住房建设部门协调推动的事项”提供指引，助力储备项目的顺利申报。此外，江西监管局也就落实REITs常态化发行进行工作部署，从企业认知、项目示范、联动协作三方面推进REITs发行。
项目储备跟踪：4只公募REITs扩募完成交易所审批，我国公募REITs扩募更进一步。2023年3月31日，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、REIT完成交易所审批环节。根据招募说明书（封卷稿）等资料计算2023年预期的分派率水平，可以看到相较于原资产的分派率（基于当前REITs市场价），扩募能够为4只REITs带来0.1-0.6个百分点的提升。展望未来REITs市场的发展，存量REITs的原始权益人均有丰富的可扩募资产，均具备一定扩募能力，预计扩募将成为C-REITs扩容的重要方式之一。此外，Pre-REITs也有所更新，包括深业集团就Pre-REITs项目进行法律服务单位的公开招标；中国人寿领航Pre-REITs增值策略型基金完成签约。
公募REITs策略思考：近期，公募REITs年报披露了各只REITs底层资产估值等增量信息，大部分特许经营权REITs底层资产估值随时间而回落，产权REITs的底层资产估值则变化不大。往后看，公募REITs 2022年分红公告的陆续披露或带来博弈分红交易的短期机会，叠加此前市场接连回调创造了合适的点位，建议投资者关注有基本面支撑，同时分红规模较为可观的个券。
风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
正文
市场回顾
公募REITs市场延续下跌，新券带动市场交投走高。上周，中证REITs（收盘）指数收于1032.24点，周下跌0.74%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。2只新能源REITs上市首日表现不俗，其中中航京能REIT录得12.37%的涨幅，中信建投国家电投REIT录得1.94%的涨幅。不考虑新券的情况下，仅7只个券录得上涨，主要集中在保障房板块，其余大部分REITs价格均出现不同程度下跌。市场交投在2只新能源REITs上市交易的带动下走高，成交金额方面，全周平均日度成交额为5.47亿元，较上周均值上涨54%；换手率方面，全周平均换手率较上周均值提高41%，保障房和能源板块的平均换手率上行幅度明显。
政策梳理
多地落实REITs常态化发行和保障房REITs发行。2023年3月29日，深圳市住房和建设局发布《关于发行基础设施领域不动产投资信托基金（保障性租赁住房类）有关事项办理指引》，对保租房REIT申报过程中，需要“申请发行保租房 REITs 涉及的发放保障性租赁住房项目认定书、变更保障性租赁住房项目认定书、出具无异议函、加快房源配租及其他需要住房建设部门协调推动的事项”提供指引，助力储备项目的顺利申报。此外，江西监管局也就落实REITs常态化发行进行工作部署，从企业认知、项目示范、联动协作三方面推进REITs发行。
项目储备跟踪
4只公募REITs扩募完成交易所审批，我国公募REITs扩募更进一步。2023年3月31日，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT和盐田港REIT完成交易所审批环节。根据招募说明书（封卷稿）披露的新购入资产估值、以及2023年3月31日前的20个交易日基础设施基金交易均价对应的未扩募REITs市值，计算2023年预期的分派率水平，可以看到扩募能够为4只REITs的分派率带来0.1-0.6个百分点的提升。展望未来REITs市场的发展，存量REITs的原始权益人均有丰富的可扩募资产，均具备一定扩募能力，预计扩募将成为C-REITs扩容的重要方式之一。
招投标方面，2023年开年以来，有多单REITs项目进行公开招标，部分REITs已完成中标结果公示。分类型看，当前，潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区、水利设施等新资产。根据中国招标投标公共服务平台等公开信息显示，3月27日-4月2日当周，遵义文旅产业发展（集团）有限公司就赤水5A级景区REITs进行服务团队的公开招标。同时，Pre-REITs也有所更新，包括深业集团就Pre-REITs项目进行法律服务单位的公开招标；中国人寿领航Pre-REITs增值策略型基金完成签约。
公募REITs策略思考
近期，公募REITs年报披露了各只REITs底层资产估值等增量信息，大部分特许经营权REITs底层资产估值随时间而回落，产权REITs的底层资产估值则变化不大。往后看，公募REITs 2022年分红公告的陆续披露或带来博弈分红交易的短期机会，叠加此前市场接连回调创造了合适的点位，建议投资者关注有基本面支撑，同时分红规模较为可观的个券。
风险因素
REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
