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作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
NO. 1｜壹
当下，修复信心和预期，比什么都重要！
近期，央行、银保监、住建部等密集施策，重点就是提振市场的信心和预期。2022年楼市差，直接原因就是信心不足、预期悲观，这导致楼市交易量回到2015年。但是，比交易下跌更可怕的是——“板结”，也就是信心不足、预期不振与房价下跌、交易情绪惨淡的恶性循环。
我们先看二手房交易这个指标！
数据来源：wind
上表是各城市二手住房/新房的比例。2022年，这几个重要城市，二手房/新房的比例都创新低了。这是个大问题，二手住房交易不活跃，是整个楼市循环不畅，甚至出现“板结”的表征。二手房交易往往是“连环单”，一套二手房交易，往往牵扯着2套及更多的房子交易。
其中，既有新上车的，也有换房的；既能带动存量房交易，还能带动新房交易。这样的楼市是健康的、可持续的。二手房交易不活跃，有几种可能性：一是有钱人买多套房；二是没钱的人买不起，或对房子不满意（老破小）；三是“卖房难”，手上的房子卖不出去或交易周期长。
不过，楼市火热的2016-2020年，二手房交易频率很高。当时，不仅是新兴产业（比如互联网），打工人集聚的建筑、地产、物流等也很兴旺，大家对前景很乐观；另外，周围的人都在买房，有很强的带动效应；而且，当时房价也在快速上涨，买房有强大的财富效应。
因此，即便那时按揭利率在5%以上，挡不住加杠杆买房的热情。有房的要换房，没房的要上车；城市本地人买房，打工人也买房，有多套房的还要再来一套。整个楼市，一派欣欣向荣！
2021年以后，二手房活跃的局面突然逆转。总结看有三个催化因素：一是疫情不间断的冲击下，大家的实际收入、收入预期，变得悲观；二是大力整治资本运作型的高收入行业（地产、金融、互联网、资本平台），机关开始降薪水；三是2021年楼市长效机制落地，房价不再上涨。简单来说，就是不允许过去那种野蛮的加杠杆了，不允许社会资金70%流入地产了。
NO. 2｜贰
这时候，逻辑开始变了：
首先，房贷利率很高，即便首套房，利率也要4.1%，但保本理财利率还不到3%。试想，高成本负债，买一项未来价格可能要下跌的资产，这能划算吗？所以，很多人不仅不买房，提前还贷。
其次，对于刚需上车或换房的人来说，由于收入不再支撑，对楼市不再乐观，即便有买房的计划，也要搁置一下了。所以，据央行2022年四季度调查显示，仅有16.9%的人有买房计划。
最后，2016-2021年买房的，特别是2020年疫情后冲进楼市的，现在来看，都是背锅侠。近期，听到的消息，要么是房企暴雷，要么是某亲朋好友挂牌的房子卖不出去，要么是某地房价大跌。这时候，买房的示范效应、从众效应，都反过来了，变成了悲观和信心不足的传染效应。
我们知道，2016-2021年是房地产狂飙突进的6年，这六年总共卖了近90亿平米的商品住房，加上居住性质的公寓，差不多100亿平米，约占到存量住房的近1/3。这六年，借助“棚改”、去库存、城镇化大发展、都市圈绘画、加杠杆等多方利好，房价在第一次全国大范围上涨。
这6年，最广泛人群（包括农民工）被卷入到商品房中。
NO. 3｜叁
这两年，可谓形势突变。不管是收入水平、工作预期，还是房价走势，似乎在突然间就逆转了。于是，房产交易变得索然无味。问题是，房子交易的体量、价格，都已经被抬到了历史的峰值。交易频率骤降，虚高的房价（不管其间是否有泡沫）开启“慢撒气”的过程。
2022年，新房交易量跌回2015年的水平。全年交易金额大概在13.3万亿元左右，成交面积约13.6亿平米左右。其实，如果把“工抵房”扣掉，实际成交金额更低。更重要的是，量价依然在云端的存量地产，正面临着一个困局，即巨大的交易摩擦、惨淡的交易情绪导致房价阴跌。
不加干涉，房价和交易情绪“慢撒气”的过程会愈演愈烈。也就是，房价阴跌，交易对手越来越少，要么卖不出去，要么大幅度降价才能卖出去，这又会形成进一步下跌的预期。这样下去，房子无法循环了，交易的摩擦和主力越来越大，楼市开始“板结”，真正成为不动产了。
当下，楼市掉入到“失灵”的陷阱，越是降价，越是交易情绪低落，房子就越难以成交。反过来，又会导致情绪更加悲观，越来越多的业主把房子挂牌出售。于是，二线城市2021年初二手房挂牌量还在“10万套+”，现在已上升到“20万套+”，形成了巨大的堰塞湖。
图：两年时间（2020-2022年11月）50城二手房挂牌增长超过60%
（单位：万套）
同时，这种局面下，不动产“金融加速器”的效应也开始逆转，信贷紧缩的问题越来越严重。即便央行不断宽松，但实体经济信用需求的积极性还是很弱。央行2022年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，贷款总体需求指数为59.5%，比上年同期下降了8.2个百分点。
NO. 4｜肆
近日，央行、银保监推出“首套房利率动态调整机制”，新房价格同环比连跌3月的城市，未来首套房按揭利率可不设下限。70城里面有38个城市符合这一标准。详看这38个城市，其实很多城市已阴跌了1-2年了，其中不乏一些热点城市。如果看二手房，阴跌的城市更多。
房价下跌城市，按揭利率不设下限，目的是形成巨大的“利率差”，将“板结”的楼市沉积液搅动起来。假设新发放的按揭利率为3.5%，而过去六年交易的房子，按揭利率多在5%以上，这样就形成了至少1.5个百分点的利率差，100万的按揭贷款能节约下近1000元的月供。
当然，这一招只是需求端复苏一揽子政策中的一条。2023年，需求端复苏是楼市政策的重点，管理层会进行各种政策叠加，不断释放新政利好，直至楼市需求端能真正稳定下来。显然，只有需求端复苏了，开发商的造血功能才能修复，资产负债表才能修复；只有需求端复苏了，“保交楼”才有可投入的后续资金；只有需求端复苏了，消费和内需才能真正起来。
需求端复苏，一个表征就是存量房屋置换的需求会活跃起来，也就是卖小买大、卖旧买新、添丁置换等。近年来，改善需求已经占到70%的比例。除了一部分买二套或多套的需求，大部分需求还得靠房子腾挪，即卖掉手上的房子，置换更好的房子，利率不设下限就是一个引子。
极低的利率水平下，再加上需求端其他优惠，业主有换房的内在激励（可以置换到更低利率），新市民、年轻人、无房户有买房的内在激励，因为房价已下跌了一个台阶（多数城市房价下跌20%-30%），而且利率足够低了。这样，手上的二手房有人买，换房的门槛就降低了。
这样，楼市就能循环起来了，刚需上车、置换升级，同时也会带动存量房和新房的销售循环，房屋装饰装修、家具家电等，房地产的支柱地位就能彰显出来。同时，更重要的是，通过交易的良性循环，止住房价下跌的走势。需求端要稳定，有多个前提，最重要的是“房价止跌”。
因为，2016-2021年的火热，就是房价带起来的！现在也一样，央行银保监推出“首套房利率动态调整机制”，也就是为了对冲房价下跌。
当然，还有大家对未来的收入和工作的预期好转，这是个艰难的话题！
总之，楼市复苏就是一个系统工程了。当然，一揽子纾困、扩内需的政策措施也在路上。总的来讲，2016-2021上半年那种空前的楼市繁荣，是各种利好因素叠加在一起的结果。现在，这些利好很多不在了、今非昔比或再也回不来了。比如，棚改、去库存、加杠杆等；比如，那些年很多行业异常繁荣，不仅提供了充足的首付，也让大家对未来的信心极度乐观。
所以，楼市的稳定，就变得异常艰难。
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