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导读：美国房地产市场的持续复苏，引发中国投资者的浓厚兴趣，这其中除了个人投资者，还有来自中国的房地产私募基金。最近，一个包含9个项目近2600套出租式公寓的收购大单，在休斯敦被中国私募基金盛世神州美元基金与美国合作企业联手收入囊中，12月10日交割完毕。
在此之前，盛世神州美元基金已经在美国收购了400多套公寓，其中176套在亚特兰大，252套在休斯敦。
走向美国
今年以来，美国房地产的复苏已成事实。美国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示，2006年7月美国房价的中位数达到了泡沫顶端23.04万美元，2011年7月这个数字下跌了25.7%，而今年美国房地产市场持续复苏，7月的房价中位数水平已经超过22万美元。
美国房地产的回暖行情，吸引众多基金和机构的目光。今年2月，万科集团与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，首次进军美国。6月，SOHO中国实际控制人潘石屹[微博]、张欣夫妇牵头的一家财团，以7亿美元价格购得纽约通用大厦40%股权。
近期，绿地集团在纽约布鲁克林投资公寓的消息也不胫而走。复星国际也以大手笔7.25亿美元买下了曼哈顿地标性建筑。据Real Capital的统计数据，中国今年在美物业交易额已经从2011年的11亿美元增长到了17亿美元。
在美国房地产的这一波触底回升行情中，一些城市还出现了中国房地产私募基金的踪影。
“休斯敦最近火极了。”日前，盛世神州美元基金董事长张民耕在北京接受《第一财经日报》记者独家采访时说，由于项目已经谈妥，本月初他们的团队去往休斯敦做尽职调查，有些人只能住在机场旁边的酒店，因为“城里的酒店全满了”。
张民耕说：“盛世神州美元基金之所以创立，有三个方面的原因：房地产经过十年的发展，其金融属性日益突出；2007年，中国合伙企业法出台；受美国合作方合组基金建议的影响。其中，第三个原因尤其重要。”
张民耕牵头的盛世神州美元基金，全名为盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司，是中国境内第一家在国家发改委成功备案、北京市第一家规范注册的私募人民币房地产基金。“我们基金规模在三年中上了三个台阶，第一年5亿，第二年10亿，第三年20亿，从目前的数据看，我们的规模已突破40亿。”张民耕说，公司在经营人民币投资国内房地产业务的同时，也发起了美元基金，投资美国的房地产。
“淘金”美国房地产
2008年后，和美国的一些城市一样，亚特兰大房价出现下跌，当地一些人的银行贷款毁约，个人信用破产，在无法贷款买房的情况下，不少人选择租房。2011年，盛世神州开始在亚特兰大“探路”。之所以选择这座城市，张民耕认为，一是因为亚特兰大这一名字在中国耳熟能详，举办过奥运会，二是有CNN和可口可乐等中国人很熟悉的公司，三是1996年奥运会后这里的房价出现过狂飙，并在2008年次贷危机后又大幅下跌，他看好这里的房价上涨空间。
在对独栋别墅、出租式公寓、商铺、写字楼、仓储等十余个项目进行比较后，张民耕选择了维护成本相对较低的出租式公寓进行投资，买下176套公寓，用于出租给危机后更倾向于租房的美国人。
据张民耕介绍，这176套公寓来自一个全国性的知名出租式公寓开发及运营公司，接手之前的出租率在90%左右，其接手后，希望通过加强营销改善物业后，提高出租率。
现在，张民耕公司在美国的基金管理规模接近5000万美元。他预计，2014年其管理规模能够超过1.2亿美元。而他关注的地区很明确，是美国东西海岸门户城市，如纽约、亚特兰大、奥兰多、迈阿密、阿兰斯、休斯敦、凤凰城、圣地亚哥、洛杉矶、旧金山、波特兰、西雅图等。
“在美国如果不找非常老到的投资人合作，将会寸步难行。”通过在亚特兰大的“试水”，张民耕总结了一些投资美国项目的技巧，一是购买被低估的美元资产，二要同美国合伙人合作，解决商务、法务、税务、融资等问题，三是利用美国高杠杆、低利率的资本市场，一方面维护现有股东资源，一方面挖掘中国移民投资者资源。
在张民耕看来，中国人自己在美国买房，作为自住是不错的选择，但作为投资是不可取的，如果私人单打独斗，经营成本、维护成本、税务成本都将非常高。
最近在休斯敦收购的2600套公寓，盛世神州美元基金选择与本土开发商、经营商进行紧密合作，采取双GP结构，前者出资80%左右，后者出资20%左右。双方资金一般占项目总投资额的30%左右，另外70%则从美国本土银行贷款。
盛世神州美元基金控制项目成本和投资决策权，公寓的一切法务、税务、银行贷款、出租、物管都由本土开发商主导，按盛世神州美元基金的要求量身定制，收益方面则采取股权收益加激励分红。
据张民耕介绍，在美国并购的地产项目一般来自两种情况，一种是原来的持有人在高点买入，借了银行高利率贷款，经营无利可图，于是转手。另一种是基金合作到期，需要通过转手项目获得现金。
他同时透露，盛世神州美元基金大部分的投资人为中小型地产商，此外，还有来自贸易、加工、矿业等行业、手中持有外币的民营企业。基金存续期为5年，除去贷款利息、经营等成本后，亚特兰大项目年租金回报率保持在8%左右，另外还有物业本身的升值，拿投资的第一个项目亚特兰大项目来说，投资8个月已增值30%。
“全球主要经济体纷纷采取无限量化宽松的货币政策，在这一形势下，房地产特别是美国主要城市的房地产反而成为硬通货、‘资产锚’。”张民耕说，“房地产无国界已经不是一个概念或一句口号，而是国际房地产市场运行的现实，房地产无国界，其实说的是房地产基金投资无国界，我们去美国看项目，发现全世界的资金都在做美国的房地产。”
机遇与风险
对于投资美国，张民耕的看法是：“在全球经济不景气的情况下，别的地方挣钱可能比美国更难，在美国别的行业可能比房地产更难，所以钱都扎堆到了美国的房地产业。”
在中国的地产大佬中，持有类似观点的，还不止他一个。今年5月，富力地产董事长兼总裁张力接受记者采访时曾说，作为沉淀了十年的房地产企业，现在其实是走出去最好的机会，他坦言目前富力地产也有进入美国投资的打算，已经考察了不少项目，“要搞就搞大的，投资起码十几亿美元的。”
中国企业投资美国的话题已不新鲜，疑问在于，投资美国房地产，机遇和风险几何？
2012年11月，瑞士信贷公司亚洲区首席经济分析师陶冬在公开场合分析称，美元已经进入了一个中期的上升期，美国的房地产处于在这一代人一辈子只能遇到一次的大底局面。
对于今后美国房地产市场的走势，2013年诺贝尔经济学奖得主、曾于2005年下半年预言美国房地产出现泡沫的罗伯特·席勒(Robert Shiller)的看法是，从美国范围看，房价是适当的，他目前并不是很担心楼市泡沫。席勒称：“我们刚刚经历美国史上最大的房地产泡沫，所以我预计在我有生之年不会出现第二次。”
盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对本报记者表示，2008年次贷危机后，美国很多城市房价下跌，除了纽约、旧金山等地由于有全球化客户跌幅不大外，二三线城市均跌幅很大，有些城市的房价几乎跌成了土地的价格，因此，从目前来看，复苏后的美国房价整体还在向上走。他认为，投资美国物业，关键点在于租金要跑赢贷款成本，从而获得杠杆。
不少人都看好此时进入美国房地产的时机，但对于赴美投资，也有人认为，就房地产而言，在国内的投资回报率更为可观。正在涉足“另类投资机构”的华强资本CEO艾晓峰认为，美国楼市有点触底反弹迹象，通过购买公寓进行出租获取回报，这种方式是恰当的，但他的想法是，“长远来看，赚快钱在国内”。
“美国房价的上涨周期一般有7~10年，只要在这个之前退出就没问题，而且美国市场交易也是极其频繁的。”对此，张民耕有自己的计划，即基金五年期满后，可能选择卖掉全部物业，也可能进行财务重组。
