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虽然原先的老式公房涨到100%以上才卖掉，但租金却没有相同幅度地上涨，60万元的房子月租金4000元，回报率降到了8%。他卖掉第二次买的两套小房子的时候，回报率则已经从12%左右下降到6%左右—36万元卖出的那套一室一厅，租金是1900元。
租金回报率的下降，没有让张启胜对买房投资的前景产生任何怀疑，因为快速上涨的房价让他的重点从赚租金转移到了赚差价上。
2006年至2007年，作为2010年世博会的基础建设部分，上海地铁建设的发展突然加快。报纸上有很多地铁通车、在建、待建、规划地铁的信息—站点、走向、开通时间。几乎是只要通了地铁，周围的房子都马上上涨。张启胜发现了这一点，开始琢磨地铁房、期房。
他买房的思路并不复杂，从公布的地铁规划里找地铁站点附近的楼盘。那两年他陆续在宝山大华、宝山顾村、嘉定江桥买了近10套房子，每套总价70万元至80万元。近10套房子里一半贷了款，一半全款支付。2007年底至2008年，美国次贷危机的影响开始波及中国的金融业和实体经济。2008年房价很快下跌，张启胜买的房子也开始下跌。但是因为贷款不多，只占到这些房屋市价的25%以内，他并不急着脱手，打算等等看。
张启胜很快等到了国务院在当年10月底出台的购房优惠一揽子政策：卖房营业税免征期限从持有5年改成持有2年、住房商业贷款利率7折。这些在他看来都是市场要大幅上涨的大利好，于是在那三个地方又买了10套期房，而且这回还特别挑选旭辉、大华等名牌企业开发的期房。这10套房子，每套房子都贷了款，而且贷款比例前所未有的都超过了房款的50%，“当时7折的商业贷款利率只比公积金贷款高一点点，多划算啊。”
这些优惠和4万亿投资计划一起，推动了2009年最疯狂的一轮房价上涨。他在2008年买进的房子经历了2009年这轮行情，涨价近100%。
从2003年买第一套房，到2009年结婚之前，张启胜投资房子甚至不分自住和投资，只要价钱合适的，自己正在住着的房子也说卖就卖，在那几年里他一直在不停地搬家。
