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田国宝
从6月份人大附中丰台学校公布2017年入学登记通知后，吴恒就陷入烦恼，他购买的汤泉墅划片并不在人大附中丰台学校内，而被划分到北大附小丰台分校。“买房时，开发商承诺是人大附中学区房。”“人大附中丰台学校是12年一贯制，校长是人大附中本校副校长，学校配置也是按照人大附中标准，北大附小丰台分校原来是本地一家小学，只是挂了个北大附小的牌子。”吴恒表示，当时购买汤泉墅就是冲着人大附中来的。
与吴恒遇到同样难题的还有通州区华景家园业主田薇，田薇的邻居为争取能够划入史家小学通州分校已经奔走了三年，但同样一无所获。“当时买的时候就奔着史家小学去的，但最后划入当地一个厂校。”
吴恒、田薇都是为了孩子上学购房，开发商均在宣传中称是名校的学区房，但最后发现只是一所普通学校，巨大的反差让他们走上维权道路。
而开发商给出的答复基本类似，即名校位于小区附近并不意味着有学位。
经济观察报记者采访多位房地产业内人士获悉，一个新建小区想要成为名校的学区房并非易事，其中开发商、当地政府、学校三者在其中作用缺一不可。
落空的学区房
2013年吴恒迎来了生命中第一个孩子，此时他已经在东四环附近拥有自己的房子，但孩子的降临和日益紧张的上学难，让吴恒一家不得不提前考虑孩子未来上学问题，当年年底，吴恒走上买学区房的道路。
2015年10月，在看了数十个项目后，吴恒定下了位于丰台区王佐镇汤泉墅一套住房。据其介绍，他当时在王佐附近看了包括汤泉墅、翡翠山在内的几个项目，综合比较下来发现，汤泉墅价格比其他几个项目便宜1000元左右，品质感也不算突出，“但考虑到时的学区房，就定下了。”
随后，吴恒卖掉了东四环的房子，全款买下了汤泉墅的房子。此后两年，学区房价格不断上涨，吴恒一直庆幸当初这个决策。
2017年秋季，人大附中丰台学校正式开学，6月份正式公布入学通知时，吴恒傻眼了，汤泉墅的学区并没有划入人大附中丰台学校，而是被划入北大附小丰台分校，“两家学校教学质量天壤之别。”
吴恒和邻居们开始走上维权之路，开发商给出三个答复：第一，销售时，开发商只是如实陈述了项目周边的配套，并不承诺一定能上人大附中；第二，学校划片由北京市教委、丰台区教委决定，开发商不能决定；第三，合同补充协议中约定，宣传相关资料并不能作为双方合同约定依据，所以开发商不承担责任。
让吴恒不能释怀的是，“当时地段类似的翡翠山比我们这个还便宜两千多，买贵的就是为了学校，没想到最后便宜的成了学区房，我们买贵的没有划入。”
田薇面临着和吴恒同样的遭遇，不同的是，2013年签约后，田薇很快就发现他所购买的华景家园不是史家小学的学区房。
2015年，华景家园被划入2.6公里之外的一家厂办学校，“我们也找过开发商，开发商说因为和史家小学通州分校没谈妥，费用太高。”此后每年5、6月份，田薇都要和邻居们一块找说法，但现实并没有改变。
背后的共建费
田薇所说的“费用太高没有谈妥”中的费用指的是共建费，华景家园一位客服人员表示，想要成为好学校的学区房，开发商需要交纳一笔共建费给学校，“2011年、2012年的时候，开发商方面与学校就学区问题谈过，因为费用太高就放弃了。”
无独有偶，据吴恒介绍，销售人员私下透露，原计划开发商为人大附中丰台学校提供土地和一部分费用换取一定学区名额，但由于开发商南宫恒业是集体企业，类似支出存在较大风险，“总之开发商没有出这笔钱，所以没能把学区划入。”
据北京一家有过与教育部“共建”经历的房企管理者介绍，一个新的项目交房入住后，原则上，政府会为小区配置相应的学区和学校，但关于分配到哪所学校，“开发商在其中还是有一定操作空间的，一般都是给学校一笔费用，或者盖个楼，买一批教学设备，各种都有。”
具体方式上主要有两种，第一种，由政府或者开发商为项目引入一家新建学校，“这个很普遍，有的项目周边没有学校，就需要新建，前期就需要和政府、学校谈好，一般都是由开发商承担建设等成本，政府和学校负责具体引入师资等工作。”
第二种，一个新建小区想要划入已有的学校片区内，尤其是竞争较为激烈时，通常需要交纳一定的费用或者改善学校的教学条件等，“一般都是给钱，也就是所谓的共建费，具体费用不等，几十万、几百万、上千万的都有可能。”
在北京等城市，共建学校并不是一个陌生概念，一些机关、事业单位、央企等部门都有不同的共建学校，比如北京二中一直就是外交部的共建学校，2017年北京二中高中招生中，还专门保留35人的外交部子女班。
共建分为小共建和大共建，小共建学校一般为共建单位有深度合作，单位子女可以全部进入共建学校；大共建指共建学校为共建单位保留一定入学名额，共建单位子女通过参与内部竞争获得入学资格。
开发商共建学校更多是一种商业考量，对于开发商而言，成为名校学区房对销售价格、小区价值和品牌都能带来有利影响；对于学校来说，可以通过共建费改善学校条件、教学设备和提高职教人员的福利待遇。
转变出现在2014年04月18日，当时，北京市教委在2014年义务教育入学政策新闻发布会上宣布，义务教育坚持免试就近原则，取消共建生。这意味着从2014年开始，北京义务教育阶段原则上不存在共建生了。
而且随着近年“多校划片”范围逐步扩大，开发商的共建费支出在预期上会打折扣，“说到底，划分学区是政府的事，你开发商不能左右，你即便花钱了，也不能保证小区所有的学生都能上这所重点学校。”
根源在资源失衡
从广义上而言，北京几乎所有住宅都具备入学资格，都可以称之为学区房；不过，人们通常称的学区房更多指具备重点中小学入学资格的小区房产。
2007年对于北京义务教育是一个重要的年份，这一年，北京义务教育大门正式向非京籍学生敞开，使得北京从改革开放以来逐步改善的教育资源短缺情况进一步趋于紧张。
以小学为例，北京市统计局数据显示，从1995年到2006年，北京市小学数量从2867所减少到1310所，减少一半；小学在校生人数从10万人减少至4.7万人，学校减少幅度与在校生减少幅度基本相当。
从1995年到2006年期间，北京小学在校生数量基本以每五年减少3万人的速度递减，但师资紧张得到进一步缓建，在学生与专职教师比例上，从1978年的20.7逐步减少至1995年的16.5、2006年的9.8。
从2007年开始，虽然学校数量仍在减少，但在校生数量开始急剧上升。到2010年，北京小学数量减少了14.9%，小学占地面积减少了12.5%。但在校生人数增长至6.5万人，较2006年增长38%。同期，北京小学专职教师人数仅增加了2.6%。
这意味着，在向非京籍学生敞开入学大门后，在校生源迅速增长过程中，北京市师资力量等教育资源并没有进行相应提升，导致教育资源进一步紧张，学生与专职教师比例从9.8攀升至13.2%。
从2010年到2015年五年间，北京小学在校生数量增长了30.2%，专职小学教师数量增长了11.6%，小学占地面积增长了11.2%。北京市小学教育资源紧程度张进一步加剧，学生和专职教师比例也扩大至14.3，退回至2000年前的水平。
一方面是教育资源逐年紧张，另一方面分布也不均衡。其中西城、东城和海淀三区集中北京市6成左右的重点学校，如果再加上朝阳区，占比超过7成，也使得这些区域学区房争夺格外激烈。
不过，这一局面正在逐步改善，北京市十三五规划显示，未来北京市将继续扩大义务教育资源整合，优化义务教育资源布局，“支持推进集团化办学、学区制改革、教育集群发展和九年一贯制办学探索。”
