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房价增幅放缓
今天国家统计局发布的2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格中，有9个城市房价环比下降或持平了！
从环比（同上月比较）数据来看，房价下降的城市有：北京、上海、无锡、福州和成都。南京、杭州、厦门、郑州、武汉和深圳6个城市房价则微微上涨。
总体来看，在“因城施策、分类指导”的总体调控思路下，楼市由之前的整体上涨态势，逐渐演变为一线及热点城市房价出现涨势趋缓，而之前温和上涨的三四线城市则因为政策宽松而维持上涨态势。
具体来说，房地产市场的变化主要出现在以下几个方面：
首先是房价运行趋势发生变化，由之前的快速单边上涨，演变为总体上涨幅度收敛态势。根据国家统计局公布的《2017年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅持续回落，5月份，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29个和18个。
其中，一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。
其次是市场交易活跃程度已经趋弱。以上海为例，今年上半年，全市二手房共计成交9.19万套，较去年同期大跌52.16%，申城二手市场在今年上半年出现了腰斩行情。而从整体来看，根据国家统计局公布的数据显示，2017年1～5月，全国商品房销售面积为54820万平方米，同比增长14.3%，增幅较2017年1～4月收窄1.4个百分点；销售额为43632亿元，同比增长18.6%，较2017年1～4月收窄1.5个百分点。随着政策调控范围不断扩大，商品房销售额及销售面积增幅均持续收窄。
当然，不同类型的城市表现不太一样。来自同策咨询的数据显示，北上广深4个一线城市成交量受到政策调控打压，缩量明显，2017年1～6月4个一线城市总计成交1317.5万平米，同比下滑38%；二线城市2017年上半年成交同样缩量明显，包括南京、杭州、合肥、厦门等在内的15个二线城市上半年总计成交商品住宅7481万平米，同比下滑27%；三四线城市市场出现回暖，成交量持续上扬，上半年包括惠州、九江等在内的17个样本三四线城市成交商品住宅总计2827.2万平米，同比上扬12%。
第三是投资开发方面也出现了“拐点”。中国指数研究院通过对全国房地产投资开发数据跟踪监测发现，商品房出现投资增速、新开工增幅收窄迹象。数据显示，2017年1～5月，全国房地产开发投资额为37595亿元，同比增长8.8%，增速较2017年1～4月收窄0.5个百分点。全国房屋新开工面积为65179万平方米，同比增长9.5%，增幅较1～4月收窄1.6个百分点。全国房屋施工面积达67.1亿平方米，同比增长3.1%，增幅与1～4月持平。全国房屋竣工面积为33911万平方米，同比增长5.9%，增速较1～4月收窄4.7个百分点。
原因来自多个方面
导致楼市出现“拐点”的原因有不少，但主要包括楼市调控、外部经济环境改变等。
调控政策的密集出台，是导致楼市出现“拐点”的主要因素之一。从2016年中以来，全国大范围市场调控政策集中出台，各地已经有超过30个城市出台50多次楼市调控措施。并且从开发环节限制开发商拍地、“限商”，到交易环节开发商“限价”，购房者“限签”、“限购”、“限贷”，楼市调控在各个环节都进行限制。
进入2017年，调控力度不断加大。在强调坚持住房居住属性的背景下，地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。与此同时，中央出台住房租赁市场管理条例，加快租售并举住房制度建设，深化土地、人口改革，加快长效机制的建立，为房地产平稳健康发展构建良好的环境。
截至目前，全国范围内多轮大规模市场调控政策集中出台，全国各级城市出台了上百次房地产调控政策。目前楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商、限签的“六限时代”。
调控范围从一线及热点城市，逐步扩围至一线城市周边的三四线城市。大到北上广深一线城市，小到东部三大经济圈内的三四线城市嘉善、涞水等小县，均本着“因城施策、一城一策”的原则，为遏制楼市投机、挤压楼市投机性需求的生存空间、平缓消解楼市泡沫而出台相应调控政策。
其次，租金价格下跌也预示着房产出租收益率的下降，对抑制房价上涨有一定的作用。以上海为例，根据上海房屋租赁指数办公室发布的最新租赁指数数据显示，6月份上海房租继续下滑，指数环比下跌0.15%。自去年4季度以来，租金便出现回落，至今仍未改善。从未来发展趋势来看，租售并举住房发展制度已经进入全面实施阶段，如上海规划在“十三五”期间推出100万套租赁住宅，北京也计划在未来建设50万套租赁住宅，大量租赁住宅的推出，将会使得房租变化趋于平稳，并持续发挥抑制房价上涨的作用。
从全球市场、中国国内经济及房地产调控来看，房地产市场都将面临十分艰难的环境。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，美国已经进入加息通道，同时缩表也是必然趋势。尽管我国的市场基准利率没有上调，但政策性利率（MLF、SLF）已经连续上调，一定程度上意味着实质性加息。随后各地银行提高房贷按揭利率，加息从金融机构间向市场传导，对于房地产市场的影响尤为明显。
张宏伟进一步指出，由于中美货币增速走势具有趋同性，如果美国货币流动性持续收紧，长期来看，中国未来货币流动性也会收紧。房地产作为对抗缩表的政策工具表现出色，吸收了国内大量资金，但同时也推高了楼市风险，热点城市收紧成为必然。
但是外资流出形势依然严峻，房地产仍然要发挥对抗缩表的工具作用，因此对房地产市场并未过热的三四线城市定向打开资金通道。
下半年或是比较好的机会
对于刚需购房者来说，现阶段是遵循“买涨不买跌”的惯例而等待观望，还是做好甄选工作，挑选性价比高、升值潜力强的物业择机出手？
这一轮调控相较以往数次调控来看，在广度（出台政策的城市的数量）、强度（主要是限购限贷的强度）、维度（限购政策类型）以及力度（执行力度）上，都已全面升级。在这种情况下，专家认为包括一线及二线热点城市，未来市场出现量缩价跌的概率极高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，进入下半年后，在调控不放松的前提下，一线及热点城市成交量低迷态势不会得到太大改善，而价格走势也会因为成交的低迷而出现回落，不过幅度不大，预计在5%以内。
如果这个判断正确，那么对于刚需购房者来说，下半年将是比较好的购房机会。
另外，大城市周边卫星城市，因为地缘关系，会承接大城市溢出人口，因而发展潜力也不小。随着大城市的发展，周边三四线城市功能会随之得到发展，因此大城市周边明显有人口增量的二三线城市由于地缘关系，再加上人口竞争力的上升，未来的房价上涨趋势比较明显。无论是刚需还是投资都应趁早下手。
当然，我们还要关注政策面未来的变化。在限购、限贷、限售和限价等政策的共同作用下，房价暂时得到了稳定。但在热点城市库存减少、开发商投资热情不高（未来供应将相应减少）、国内投资渠道狭窄、海外投资受限、人民币面临贬值压力等大背景下，一旦政策松绑，楼市还是可能出现快速上涨的趋势。
卫民不动产策划智库总经理蔡为民指出，本轮以行政命令和货币去杠杆为主要基调的调控措施，对消费者的心理预期可能只会在某一个阶段产生作用，但并未真正扭转市场长期看涨的预期，所以政策一旦松绑，房价极有可能出现报复性反弹走势。
