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撰文|张银银
这几天有3条新闻很抢眼。
1、万D好像又在“卖卖卖”，卖完酒店、文旅城，又在“卖”万D广场了。杠杆游戏呵呵一下，市场真的是见风就是雨。
2、广州搞完“租购同权”，上海又低价拍租赁用地，5、6千块/平米的地价……俨然，我国真要进入房地产租赁时代了。
3、7月24日召开的郑智局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。
会议还强调，要积极稳妥化解累积的地方政F债W风险，有效规范地方政府举债融资，坚决遏制隐性债W增量。要深入扎实整治金融乱象，加强金融监管协调，提高金融服务实体经济的效率和水平。
看了这些话，是不是头疼。重点是，这3件事情有什么关系？杠杆游戏，今天来梳理一下。
1
大佬是否在跑路不确定，上一个楼市快钱时代结束无疑
先说万D吧。也没办法，谁让你被不点名批评，确确实实又在卖卖卖。难免让人觉得这是要“洗手”、套现，甚至跑路的意思。
其实，这真的是新建万D广场正常的商业流程和移交。轻资产化，万D输出品牌、管理，资本掏钱盖综合体，如今和未来新建的万D广场，基本都会是这个套路。不是说最近万D卖出了半壁江山，才如此干，实际这个套路已经干了一两年。
不过，从首富李嘉诚到王健林，还有潘石屹、张欣夫妇，都大笔卖出了物业，这确实让人忍不住联想。大佬们这是在干嘛？
杠杆游戏觉得干了两件事：
1、他们在最好的时间、最高的价格卖出了好资产。李嘉诚先生和潘石屹、张欣夫妇卖得划算，大家可能承认。万D文旅城呢？
杠杆游戏之前分析过财务，见文末历史阅读。这些地万D拿得超级便宜。算上融C还要承认债务，起码万D没亏。如果考虑到紧绷的资金链、各项压力，这个时候地价历史最贵、房价历史最贵，又有人想做行业前列，有人接盘，双赢啊。
当然，融C到底会不会把自己搞死，那是后话了。如果如大家担心的，融C因此可能把自己搞得很累，那么万D自己弄不也一样；
2、就要说说7月24日召开的郑智局会议了，一是房地产长效机制，二是较严金融监管继续。前者意味着，房地产是可以赚钱，但绝对不允许大家炒短线。后者意味着，金融安全比房地产扩张更重要。只要经济不滑坡，绝对不再以房地产是否狂热为目标。
这样去想，应该能理解大佬们出售物业的考虑。至于他们是否是在为跑路做准备，那是杠杆游戏不懂、不确定的了。
2
一二线城市早就进入房屋租赁时代，多供地无论是不是“租赁用地”都是好事
这几天上海拍出了超低价的“租赁用地”，5、6千块/平米。有人说，这是地价暴跌的标志性事件，杠杆游戏觉得是耸人听闻。
还有人说，和广州“租购同权”文件合一起看，我国进入万亿房屋租赁时代！这个说法，杠杆游戏也持有异议。一二线城市外来务工群体，当然，杠杆游戏主要强调的是大学生们，大部分毕业后都是从租房开始。
数据也摆在那里，城市里的非土著、新来的都是租房为主。如果从比例上说，可以说我国主要一二线城市，早就是租赁时代了。
当然，这不重要，重要的是供给更多土地始终是好事。至于多卖“租赁用地”，还是多建公租房，或是多给地让开发商建商品房，从供给总量上说都好。
需要警惕的是，对“租购同权”和“租赁用地”拍卖的不切实际幻想。
各位杆友可以去看，现在搞租赁的房企也好，大房东也好，除了少数高端物业，谁能说自己赚到多少钱？
很大程度上说，租房赚钱的，基本都是搞的房屋结构隔断钱。也就是散租，或改造成多个房间出租。而这样做往往改变了住宅的合法结构，游走在边缘。重点是，我国房屋租赁市场为何如此？
道理很简单，租赁的收益抵不上资金成本。主要一二线城市房价的涨幅收益，远远高过房租收益。所以，这个行业多是二房东，少有大房东。
租客也是一样，心里急，看着房价涨个没完没了。一旦手里有了点钱，或者找到借钱的渠道，一定会赶紧买刚需房。所以说，租赁市场，一定程度上说房东强势，但实际上最不稳定的反倒是租户。
当然，这样的情况在一线城市略有不同。这一波之后，这几个城市已经让大部分小白鼠们望而却步。所以，广州、上海先吃“螃蟹”。也因此，“租赁用地”不能很贵。
但上述分析表明，国人始终爱房子，谁不想有个家。“租赁用地”再便宜还是大几千，搞下来成本还是不低，而开发商还未必有多少搞头。
如果我们的政F再好一点，就像几年前大力倡导的，商品房、保障房（特别是后期特别强调公租房为主）两条腿并重。保障房用地无偿多拿些出来，这个效果比“租赁用地”稳定房价、民心、降低房地产金融风险恐怕效果更显著。
如果怕政F主导公租房效率低，大可以把公租房的建设、运营交给市场企业去竞争。各项收益，适当还能补贴公租房土地没收益、没卖地的损失。
3
中国房地产的的3只“灰犀牛”
当然，公租房会再次增加地方政F债务，真金白银啊！所以，倡导一下“租购同权”，卖几幅“租赁用地”省事得多。
这不也吻合了7月24日召开的郑智局会议强调的，要稳定房地产市场，加快建立长效机制；有利于稳定地方政F债W风险，利于防控房地产相关的金融风险。
不久前，全国金融工作会议强调，要防范系统性金融风险。搞了协调机制，金融领域的分类、穿透监管问题逐步解决，杠杆游戏不多谈。今天只说和房地产有关的金融风险。
房地产的金融风险无外乎三只“灰犀牛”：
1、房地产的快步，不仅让传统的银行、信托、券商继续推升相关贷款或通道。前几年的金融创新、大发展，也让各类资管、私募、互金规模做太大。
这些游戏最终不是内部钱生钱循环，就是去了房地产、基建为主。所以，现在要拆的弹太多了，到处可能都是不良债务。
只要房地产游戏玩不转、泡沫被捅破，相关金融风险容易尸横遍野。所以，才说要搞调控长效机制，才要通过倡导“租购同权”，搞“租赁用地”发展租赁市场，为高房价减压，根本上为房地产风险降压。
这便是所谓第一只“灰犀牛”；
2、第二只“灰犀牛”则是房地产企业自身债务继续攀升。所以万D卖卖卖，于国家，其实是好事；融C卖卖卖，才被银行尽调、核查。
去杠杆，除了金融机构，当然也包括金融属性很强的房地产企业；
3、最后，第三只“灰犀牛”就是联储。虹吸、ZB外流、RMB压力。不展开说，稳增长还是保汇L，可能要纠结很长时间。难啊！货币政策、金融政策，直接关系房地产资金面。
当然，人类进入所谓文明时代、工业革命后，经济的过热和泡沫是长期的，杠杆总是在加，货币扩张从来停不下来，去杠杆总是短期的。无论老牌发达国家，还是我们。
或许这就是市场经济，钱总喜欢扑向更多人都愿意去的领域、行业。总是要放出更多的钱，去刺激更多的钱和人。不动产及各项金融产品，成为最好的载体。
认清放水还是缩表，决定杠杆的加减方式。
