“租购同权”不等于“降房价”

“房价的运营规律与租赁市场的运营规律是两个规律。”杨现领说：房价的走势，本质上取决于土地供给，人口流动与房屋自身的供给关系。一二线城市，房屋供给的短缺还是一种常态，这种问题最终取决于整个供给与需求自身的变化。三四线这一波透支上行之后，会进入一个平稳的发展时期，很难再继续上涨。该类供给关系在很长时间内不会改变。

因此，“租购同权”对房价的影响是十分有限的。

中国的租赁市场真正存在于一、二线城市，所以租赁的问题，本质就是北京、上海、深圳等大城市的问题。不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。

杨现领说，人口净流入的大中城市才是租赁市场供需矛盾最为突出的地方。中国40%的外来人口集中在北京、上海、深圳、广州、东莞、杭州等TOP10城市。

“租赁市场的发展，它的活力是城市的活力所在，要想达到这个活力，需要达到三个条件。第一个是能够有40%左右的租赁人口，能够让年轻人在租赁市场上活下来，能够有迈入城市的阶梯。二是有相对比较合理的租金收入比，不能显著的超过30%。三是有稳定保持在1—1.2的租金收入弹性，这样的话城市的未来才是有希望的。

在一线城市的租赁市场主要还是要靠城市更新和城市的改造。大家知道北京的存量房源有750万套，有30%是房龄在20年以上，都位于城市的中心，只有通过旧房的改造，城市的改造，才能实现房屋再生。

“租购同权”，从根本上讲要重点落实的对象应该是“新市民”。即主要是流动人口和大学生。城市能够让年轻人立足，能够让大学生有生存的空间，这个城市才有希望。

有机构统计发现，21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半以上，比买房一族平均的月供比例(平均月供占每月工资的30%-40%)还高。

租赁群体年龄集中在20-25年龄段之间，大部分在短期内很难成为潜在的购房人群。他们未来很长时间会在租赁市场停留。结婚生子，最终会走向交易市场。

所以，“租购同权”的核心要义是能方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金、孕妇可以生孩子。新市民的租房需求以床位和单间为主，且需求本身具有很强的流动性、租赁关系不稳定。只有给予他们稳定的居住环境，他们才有可能略微体面地在城市立足，从而有所发展，最终留在城市。

对于学区房房价过高的问题，核心的症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。寄望于“租售同权”解决房价问题不现实。

租赁是一个产业链长且复杂的行业，包括开发、运营、租后管理及金融等，国有企业和国有资本的引领和带动作用，主要体现在开发和金融环节。市场化、民营化租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节，保洁、维修等服务，本质是一个重服务、重体验的苦活、脏活、累活。