AD
作为最早开启房地产调控的一线城市，深圳楼市自去年10月以来迈入了平静期，新房均价开始了长达11个月的连续下跌。
进入9月，政策之外影响楼市的关键因素——信贷，也越来越紧缩了。继8月14日部分银行上浮首套房贷利率5%-10%后，9月4日起，包括四大行在内的深圳主流银行，首套房贷利率已普遍调整至基本利率上浮5%-10%，甚至一些银行出现了停贷。
多位购房者表示，现在去银行申请房贷的时间都很漫长，有些甚至排到了年底；多名商业银行个贷经理称，房贷额度非常紧张。
值得注意的是，随着房贷缩紧，购房者面临较大的资金压力，部分购房者开始用消费贷来还房贷，今年以来消费贷增长非常迅速。这对房地产金融调控造成了负面影响，在国家层面近期已有警示。
在政策、信贷的持续双重作用下，深圳楼市的供需关系已经发生变化。随着9、10月房地产推盘的增加，大量供应入市，房地产的成交回升，而价格或将继续下行。
信贷杀手锏
在数次房地产调控中，对楼市和房价影响最大的因素就是房地产信贷。而在风向标深圳，一年多来房贷的变化极大，整体是收紧趋势。
最明显的变化是首套房贷利率。7、8月以来，深圳个人房贷利率不断攀升，首套房贷利率优惠几近消失，多数银行已上浮。据融360统计，深圳8月的首套房贷平均利率达到5.04%，而7月的平均利率为4.98%。
到了9月，国有大行也加入了首套房贷利率上浮的阵营。深圳中原地产数据显示，9月4日，中行、工行、建行、农行等均将首套房贷利率调整至5.145%，上浮了5%；民生银行和兴业银行的首套房贷利率调整至5.39%，上浮10%；中信银行、浦发银行已停止放贷。
另据乐有家研究中心统计，截至9月4日，深圳首套房利率仍可能存在优惠的仅农村商业银行、花旗银行两家，分别有9.8折、9.5折首套房贷利率折扣。
数据显示，深圳市上半年住户部门贷款增加1245.13亿元，其中，短期贷款增加224.89亿元，中长期贷款增加1020.24亿元。深圳市金融办今年5月就表示，该市个人住房贷款在房地产调控影响下明显趋缓。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，不断攀升的房贷利率释放出下半年楼市调控将继续缩紧的信号。从近几个月的银行数据来看，房贷存量规模仍然较大，后续无论是首套房还是二套房的贷款收缩力度都会进一步加大。
美联物业全国研究中心指出，今年深圳银行信贷比较紧张，尤其年中以来大部分银行放款速度减慢，放款时间延长。银行房贷收紧将进一步影响市场的观望情绪，预计短期内业主和买家仍持“胶着”状态。
值得关注的是，在严控房贷额度、上调房贷利率的背景下，消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的现象。
中泰证券数据显示，今年1-7月居民新增消费性短期贷款1.06万亿元，累计同比多增7137亿元，而去年全年新增消费性短期贷款仅为8305亿元。
李宇嘉表示，目前全国范围内消费贷的增长确实很快，深圳也不例外。接下来一定要严查消费贷的资金用途，并打击脱离消费范围内的贷款，如通过“气球贷”延长贷款期限等。
李宇嘉指出，深圳人民银行、深圳银监局已经开始警示、严查消费贷的资金用途，但目前还没有相关文件出台。
“金九银十” 难现？
在个人住房贷款不断收紧的背景下，深圳8月房地产市场成交继续下滑。
规土委数据显示，从去年10月的55611元/平方米到今年8月的54382元/平方米，深圳新房均价已经连续十一个月下跌了。
Q房网研究中心数据显示，深圳8月新房住宅成交1984套，环比下跌1.93%，同比下跌14.19%；成交均价54382元/平方米，环比下跌0.12%，同比下跌5.80%。二手住宅成交5732套，环比下跌1.33%，同比下跌20.09%；成交均价53122元/平方米，环比上涨1.50%，同比上涨6.35%。
李宇嘉表示，房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，直接影响了购房者的积极性。
以在深圳购买一套总价500万元的房子为例，贷款300万，以基准利率上浮5%、即5.145%，30年偿还期、等额本息还款的方式测算，每月月供为16371元，总支付利息为289.38万元，每月月供将比执行基准利率时增加450元，总支付利息增加16.2万元。
李宇嘉认为，购房者资金成本增加影响成交，而成交量的下降将对房价产生一定的抑制作用。
信贷收紧导致需求萎缩，而深圳楼市的供应却在加大。2017年度深圳计划供应居住用地218万平方米，较2016年的计划提高74.4%，创下了2012年以来新高。其中人才住房和保障性住房用地65万平方米，占总居住用地的近30%。
近期深圳还出台鼓励住房租赁市场发展文件，对住房租赁将给予税收优惠政策支持；同时将对深圳市范围内使用年限在20年以上的老住宅区进行改造，加快推进深圳市棚改工作。
Q房网研究中心数据显示，8月深圳的新房住宅供应量为8740套，环比上涨120.04%，同比上涨68.50%；新房住宅供应面积为91.9万平方米，环比上涨113.44%，同比上涨106.03%。
二手房市场的放盘量也在增加，Q房网研究中心分析认为，由于面临信贷政策收紧的掣肘，和一手房市场一样，二手房市场很难有过热表现。
易居房地产研究院副院长杨红旭认为，限购、限价、限售等政策主导楼市的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。
在供需关系的逆转之下，深圳楼市往年的“金九银十”预计也难出现。
克而瑞研究中心首席分析师陈洪海表示，受福田、南山等区域中高端项目入市备案影响，成交均价后市或将呈现结构性上行。
深圳中原研究中心表示，今年4月份以来，市场情况整体一直呈现下滑趋势，7月份成交到达低点，8月份虽然全市备案成交比之7月基本持平，但是市场实际推售量大增。受备案延迟影响，8月一手成交保持低位，但是实际成交属于回升阶段。
预计9月份将有16个项目计划入市，其中6个项目含住宅，7个项目含公寓，4个项目含办公，还有一个商业项目。随着开发商的积极推盘，后市新房成交将稳步回升。
但另一方面，虽然一手推盘量大增，但受限价因素影响，新房相比二手竞争优势大，价格甚至出现了一二手倒挂现象。
21世纪经济报道记者注意到，深圳9、10月的推盘中，龙岗宝安预计共16个盘入市，占比高达57%，也基本以刚需为主，业内预计新房均价将不会上涨，甚至仍为下跌。（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）
