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中房智库研究员 徐妍
正值“金九银十”的传统楼市销售旺季，但全国各地却掀起了新一轮“调控潮”。本来调控虽然尚未波及北京等一线城市，但从各大机构的统计数据来看，今年北京楼市的“银十”并未迎来更多新项目入市。截至9月20日，北京市的住宅库存量也仅余4.7万套。
取证难影响纯新盘入市
2017年10月，北京住宅市场预计将有11个项目入市。不过，其中包括国锐金嵿公馆、西宸原著、领秀慧谷等8个项目均为老项目后期，仅和光尘樾、通州万国城MOMA、京投发展?璟悦府3个项目属于纯新盘。
亚豪机构的数据显示，进入2017年以来，北京住宅市场月度开盘量基本都在10个左右，即便是以往销售旺季的“金九银十”也未有改观。供应的减少也使得住宅库存快速下滑，截至9月20日，北京住宅存量仅余4.7万套，相比去年同期减少1.8万套。
相比库存下滑，近期北京商品住宅的成交下滑显得更为严重，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商办）仅实现成交1234套，相比去年同期减少59%。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，今年北京住宅市场的供需均进入了“冰冻期”。从入市项目特征来看，8个老项目当中现房或准现房多达7个。推迟入市已成为今年北京许多项目的普遍选择。一方面是由于信贷收紧带来的需求受限，成交低迷使得项目入市积极性下滑；另外去年延续至今年取证难的情况也未有缓解。
“调控政策当中对于获取预售证的限制，除去价格封顶之外，‘不高于前期销售价格、不高于周边产品价格’也是限制条件之一，这使得一些业绩压力不大的老项目选择蛰伏。而对业绩有要求的项目则开始寻求在提升产品配置的前提下突破价格限制，加精装、加科技等硬件的升级也导致了上市项目量的减少以及供应周期的延后。”郭毅表示，从纯新盘方面来看，“高价地项目”取证难的问题依然存在，其中和光尘樾项目为2015年拿地，楼面地价在每平方米5万元左右，项目所在区域房价基本在10万元/平方米左右，该项目也一直在积极取证当中。
不过随着租售并举的房地产长效机制开始建立，房地产市场的调控方向也逐渐发生变化，北京楼市对于预售的管控也有逐渐放开的迹象，继8月5个“8万元+”项目取证之后，9月截至18日已取证的6个住宅项目当中，中信墅、观承别墅、景粼原著三个项目均有楼栋取证价格超过8万元/平方米，而地处五六环之间的棠颂别墅的取证价格也接近8万元/平方米。
后市供应放量仍不乐观
相对于新房市场的进退维谷，北京二手房市场的情况也并不乐观。截至9月底，北京二手房网签量已降至三年最低，交易均价也出现了三年以来的首次下滑。
伟业我爱我家集团市场研究院统计，截至9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共网签20626套，环比2017年第二季度下降43.7%，同比2016年第三季度下降73.7%，创下了2015年以来的季度最低交易量。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首付比例的变化、银行贷款利率的变化对房地产市场的影响十分巨大。从今年二、三季度的支付结构可以看出，北京开始加大对住房贷款的调控力度后，使用商业贷款的二手房交易占比已经降至三年最低，全款反而成为占比最高的支付方式。
“在政策并无松动可能的环境下，市场的回温比较有限。由于前期涨幅较大，目前依然还有下降空间，如果政策继续维持现有力度甚至加码，房价继续下跌的可能性很大。”
在新房市场的后市预期方面，郭毅分析认为，随着9、10月份陆续有新项目的成功“过线取证”，大量高价项目也将进入排队获取预售证的通道。不过基于整体市场价格的控制，虽然取证价格的“天花板”已有所松动，但是总体放量仍将受到限制，预计到2017年底整体市场供应总量都难现起色。
