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德国人有钱又顾家 为什么超过一半的人租房住?

[2017-11-22 09:55:00] 来源:杭州日报 编辑: 点击量:
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导读:德国人有钱又顾家 为什么超过一半的人租房住?

伦敦昔日的“奥运村”被改造成3000套住宅,其中,半数租房无需管理费和保证金。

艾格尔和她的丈夫居住的公共租房项目的其中一间样板房

新租房时代

记者 陈淑芝 综合报道

位于伦敦西北角的温布利地区,有着英国最古老的足球场。每当有重要球赛举行,通往这里的地铁上,总是挤满了乘客,你有时候分不清哪些是看球党、哪些是上班族。

直到地铁抵达温布利球场站,鱼贯而出的球迷会齐声唱起为英格兰队助威的歌曲,这时候,属于足球的夜晚才正式开始。

而艾格尔和她的丈夫,是混在那群看球党中的上班族。

住进公共租房 过上了更好的生活

去年5月,艾格尔两夫妻搬离伦敦白教堂地区(Whitechapel)附近的一居室房子,正式入住温布利公园附近的一居室,月租由每月800英镑(1英镑约合8.8元人民币)变成1500英镑。

今年年初,女儿艾米丽降生。之后,他们又搬进一个带阳台的两居室内,月租2050英镑。

艾格尔现在住的房子,就是英国政府建造在温布利区的公共租房街区。英国政府将其命名为“Build to Rent”(为出租而建)。这个项目目前已完工三分之一,大约有16%的房客已入住,他们大多是社会劳动者和公职人员,比如护士、老师、警察等。

在这里,房客支付的租金,包含水电费和宽带费,楼门口的公共休息区有小厨房和电视,还有一个为住户准备的健身房和电影放映室。门卫24小时执勤,负责接收快递并处理突发状况。

艾格尔说他们之前租住的公寓“完全是一场灾难”:“在白教堂地区(的房子里),房东说她孙女要住在那儿,告诉我们需要在未来的某个时间离开,可是我们并不知道具体是什么时候。”

“更早之前,我们在七姐妹地区(Seven Sisiters)的公寓也不是很干净。现在的房子很完美,有专业的‘房东’(租赁管理公司),这对我们家庭来讲实在是太好了……我们在这儿付高一点的房租,买来了更好的生活。”

温布利公共租房项目一共计划建造63幢楼,最高楼层26层,几乎每幢楼房都配有顶层花园。周边设施规划包括一家电影院、写字楼、一所小学、健身器材和一个四个足球场大小的公园。

不少租房无需管理费和保证金

只有租户可以停止合同

从整个伦敦的市政划分来看,温布利所属的布伦特区(Brent)不算伦敦富裕的行政区。因此,温布利公园区域的房子中,将近40%的低价房还将被以折扣价出租,约为市场价的65%-80%。另外,还有33%为共有产权合租房(Shared ownership),价格同样低于市场价。

事实上,英国第一个付诸实际的公共租房计划是东伦敦斯特拉福德的东村(East Village)。昔日的“奥运村”后来被卡特尔德兰西公司和卡塔尔地亚尔公司变成了3000套住宅。其中,半数租房无需管理费和保证金。租用合同一般以3年为期,只有租户——而不是房东——可以停止合同。

长期以来,伦敦地区地块稀缺,商品房数量供应不足,房价居高不下,英国居民大部分过着租房的生活。

今年2月, 英国政府发布了《2017年住房白皮书》,着重点明英国存在住房资源短缺问题。英国社区与地方政府大臣贾维德表态,英国房价持续上涨,如果不采取相关行动,可能造成“整个一代人都买不起房子的局面”。

英国首相特蕾莎·梅在白皮书中写道:“我们要在人们想居住的地方,建造更多大家喜欢的房子。我们将鼓励住房机构与当地政府建造更多的住房,同时致力于吸引新的投资商进入住房建设市场,包括出租型住房模式。”

这便是“为出租而建”项目诞生的背景。

超过一半的德国人租房生活 常常一租就是三四十年

租房而非买房,对于欧美许多国家来说,早已经是普遍存在的事实。尤其是在德国。

德国有一句谚语,叫做“自家炉灶比黄金还值钱”。意思是一个属于自己的家,能带给人保障和安全感。

但什么才是“自己的家”?德国人常常租房一租就是三四十年。这是个充满房客而非屋主的国度,超过一半以上的德国人租房子生活。这个比例比大多数欧洲国家、美国都要高。

在德国,作为“房客”生活并不是一件“危险”“不稳定”的事。因为德国法律把房客保护得很好,在德国住宅租赁法中,最重要的一点就是:房东几乎无法提前终止租约,这表示房客通常能够预料自己长租公寓的期限是多久。

所以在德国有很多超过30年、40年的租约——而那些房客也真的在那些公寓里生活了那么长的时间。

如果房东想终止租约,必须有正规理由——收回自己住或是亲人住。如果耍任何“手段”欺骗,有可能付出巨额赔偿的代价。

至于涨租金的事,房东每三年最多只能涨百分之二十,而且也只有在他能证明其他地方租金也涨的情况下。大多城市都有官方拟定的租金水平,定期由行政单位更新。在房屋市场紧张的城市,租金在三年内最多也只能涨百分之十五。许多房东觉得这些计算太复杂,很少提高租金。

只有屋主花大钱投资改善住屋时,例如加盖阳台或是给外墙加上隔热层,租金才可以一下子变贵很多。

“而且德国人不喜欢欠债,买房的人通常都要贷款,很多人觉得这个风险太高,而且在夫妻离婚或是失业后,还不得不把房子卖掉,甚至被法拍。”媒体业者克劳斯说道。

德国人为什么不投资房地产?

德国人也不喜欢将房屋作为一项投资吗?

克劳斯说,直到2008年全球金融危机发生前,德国人都不曾担心过自己放在银行的财产是否安全。“雷曼兄弟的破产,让人明白钱放在银行不是百分之百安全,然后2010年欧元危机爆发,有一段时间我感觉我们的货币随时都要瓦解”,这之后,才有越来越多的德国人把房地产当作投资。

但普通人在德国想用房地产炒短线,依然没有那么吸引人。因为有严格的法律和税金的规定。

克劳斯说:“每个买家必须立即以成交价为基础缴纳房屋交易税,税金为3.5%-6.5%。此外,还有1%-2%的法院公证人费用,可能还有中介的费用。林林总总加起来有超过10%的额外费用。”房地产的价值必须在卖出去之前上涨,才有利润。比较之下,似乎将房子租出比卖出更有意义。

另外还有一个规定来避免炒房地产:如果不是自己住的房子,在买了不到十年又转手卖出,必须在得到的利润上缴税,税率可超过40%。

因此,德国的房地产市场很长一段时间甚至被视为“不正常”:一个经济成功、生活优渥又安全的国家,房地产的价格竟然波动缓慢,而且没有什么人对它感兴趣。

德国还有一种有趣的房屋政策:一群人可以自发性地共同成立一种组织,德文叫“Baugenossenschaft”——把这个字拆开来看,就是“一起建房子”的意思。一群没有什么钱却要找地方住的人聚集在一起,成立一个组织,向银行借贷后再向政府买地,然后自己找建筑师盖房子。整座大楼的设计,大至大楼外观,小至人行道要种什么树,都是由全体住户一同投票决定。

这样的方式,不但跳过房地产商的“剥削”,在房子盖成后,大家再以租户的身份付房租来缴纳贷款。

租金不仅不会随市场起伏,还会一年比一年低。银行的贷款还清后,每个月便只需要付基本的水电费就可以。虽然这样的形式没有物业的拥有权,但可以住一辈子,也能将房子留给下一代。

德国有三分之一的住房,都透过类似的形式在运作。第一个这样的社区始于1867年,发展至今,制度日趋完善。德国人觉得这种有点像是社会主义的形式,更是一种民主的体现。

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