自3月“房企年报季”大考拉开序幕以来,增收不增利成为普遍现象。
4月24日晚间,金地集团(600383.SH)发布的2021年年报数据显示,报告期内,金地集团营收992.32亿元,同比上升18.16%;归属于上市公司股东的净利润94.09亿元,同比减少9.5%;毛利率21.18%,较2020年的32.86%下降了11.68个百分点。
至于增收不增利的原因,在业绩发布会上,金地集团高级副总裁兼财务负责人韦传军在业绩说明会上解释道,利润下滑主要是因为行业下行,进行了15.2亿元的减值计提,同时还有疫情影响交付结转的影响。
不再唯规模论
同花顺iFinD数据显示,A股目前已公布业绩的72家房企中,金地集团的营收排在第6位,而归母净利润位列第5。作为“招保万金”之一的金地集团,历经今年的调整期,终于有望再次回归第一梯队。
另一方面,金地集团2021年的销售数据亦颇为亮眼,是为数不多完成了销售目标的房企之一。在2020年的业绩发布会上,金地集团高管曾表示,要在2021年争取实现合约销售金额2800亿元的目标。彼时,按15%的增速来看,与2020年实际增速基本持平,增速在TOP20中保持中位。
年报数据显示,2021年全年,金地集团全年实现签约金额2867.1亿元,同比增长18.15%,实现签约面积1377万平方米,同比增长15.25%。可以说,金地集团是压线完成了销售目标。毕竟未完成销售目标的房企,不在少数。据中房网不完全统计,在监测的55家房企中,仅10家房企完成了2021年全年销售任务,其余45家房企均未达标。而2020年同期,完成年度销售任务的企业数量多达37家。
可以料见,随着房地产行业逐渐走出“高周转、高杠杆”的发展模式,行业增速放缓已成必然,规模追求也不再是房企的首要目标。
金地集团董事长凌克直接表示,2022年的销售,在规模上,不“唯规模发展论”,而是更加看中销售规模与利润总额的平衡发展。“2022年,金地集团新开工计划根据市场情况‘以销定产’,全年可售资源与2021年基本持平。凌克称,“公司将动态监控市场变化情况,根据经营需要,及时做好开工调度。”
加强一线城市拿地力度
销售目标的顺利完成也得益于金地集团长期坚持的城市深耕策略。“核心城市市场份额的不断提升,为金地销售业绩持续稳定增长提供了保障。”金地集团方面表示。
不过,从土地储备来看,去年金地集团表现较为谨慎,总投资额1309亿元,投资地块111宗地块,权益金额约为523亿元。新增土地储备1636万平方米,其中权益储备约648万平方米。在一、二线城市投资占比65%,一线城市投资占比提升34%。
金地集团称,未来将加强在上海、北京、深圳的投资力度,并进一步控制到三四线城市的投资下沉。“公司将进一步调整销售结构,2022年一季度在一线城市销售占比达到44%,二线城市占比32%,三四线城市销售占比只有24%。并且三、四线城市也以长三角、珠三角城市群为主。”金地集团总裁黄俊灿补充道。
而财务稳健则是金地集团敢于逆市扩张的底气。金地集团的年报显示,2021年,金地集团的资产负债率为76.19%,剔除预收款项后,实际资产负债率为67.6%,净负债率为55.2%。至于“三道红线”指标,金地已是连续6年保持在“绿档”。
现金流方面,年报数据显示,2021年,金地集团实现经营性现金净流入94亿元,持有货币资金余额648亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达1.4倍。同时,截止报告期末,金地集团的债务融资余额为1256亿元,债务融资加权平均成本进一步下降至4.56%,相比上一年降低了18个百分点。
值得一提的是,对于金地集团这家民营房企,国际评级机构标准普尔、穆迪难得维持了分别为BB、Ba2的长期信用评级。
暂无上市时间表的物业板块
当房地产行业进入深度调整周期,被当作房企第二增值赛道的物业板块也愈发令人期待。尤其是,自今年以来,万科、龙湖等头部房企纷纷递交物业招股书,金地物业的上市进程受到不少关注。
对此, 金地集团董事、高级副总裁兼董事会秘书徐家俊在业绩说明会上表示,“目前金地智慧服务还没有明确的上市时间表,未来会选择符合投资者利益的合适时机”。
虽上市进程轨迹尚不明确,但金地集团的物业板块一直在持续发力中。据悉,2021年,金地物业更名为金地智慧服务,其营收和在管面积都稳在步增加。截止2021年年底,金地智慧服务的合约管理面积3.3亿平方米,较2020年的2.7亿元增长22.2%,其中外拓占比达71%;2021年,金地智慧服务的营收52.8亿元,同比增长29.3%。
另一方面,金地集团表示,在地产主营业务取得稳健增长的同时,金地的持有型物业运营也逐见成效。截至2021年末,金地旗下在运营的持有型项目已达到了28个,涵盖了购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型,累积租金面积约244万平米,同比增长37.5%。“在租金收入方面,则同比增长52%达到了20.7亿元,有望成为金地未来新的利润增长点。”金地集团指出。
凌克亦表示,公司将适度提高持有型物业规模,在住宅销售放缓的情况下,维持销售额、利润和估值的稳定增长。