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中国一线城市的豪宅，是站在房地产市场塔尖般的存在，动辄几千万乃至上亿元的总价让绝大部分人无法企及。也正因为无法直接接触，在短视频上，有一批专门拍摄与分享豪宅产品的博主，吸引到了大量粉丝的关注。这些视频的发布，让普通人对豪宅市场愈发好奇。
有30万粉丝的上海房产经纪人黄昭棋就是其中之一，11年的工作经验，让他接待过不少知名企业家和明星。黄昭棋称，“总价3000万元以上才算豪宅，5000万元以上可以算是‘顶豪’，面积在170平方米-2000平方米不等，100多平的就是那种位置很好、单价很高的房子。”
5000万元以上是“顶豪”老洋房一年只成交几套
什么算豪宅？这可能是一个无法给出准备定义的产品，它在不同年代、不同城市及不同区域，都会有各自的标准。有报道称，作为上海豪宅的开创者之一的世茂滨江花园小区，2002年的售价为1.5万元/平方米。如今，该小区二手房的挂牌价普遍在13万元/平方米以上，除了一些小户型，总房价普遍在2000万元-4500万元之间。
随着时间流逝，世茂滨江花园价格在豪宅中已不算拔尖，它旁边名气更大的汤臣一品，可以说是上海如今最知名的豪宅之一。报道称，在2006年，汤臣一品的售价就达到11万元/平方米，畸高的价格令人咋舌。但目前，该小区二手房的售价已远不止这个数字。
在上海，有房产经纪公司将豪宅定义为总价在1000万元以上的住宅。但黄昭棋认为，这个门槛有点过低，“总价3000万元以上才算豪宅，5000万元以上可以算是‘顶豪’，面积在170平方米-2000平方米不等，100多平的就是那种位置很好、单价很高的房子。”
提到上海，就不得不提老洋房。此前有数据称，上海存世的老洋房大概有5000栋。黄昭棋拍摄的视频中，也有一些老洋房，但数量不多。他介绍，能上市交易的老洋房可能就百余套，每年的交易量更低了，大概只有几套，成交价在1.5亿元以上。但由于业主心理价位虚高、产权复杂等等原因，老洋房的成交周期普遍在数年。
“市场公认的、优质的老洋房以湖南路、武康路、高邮路、永福路等路上的老洋房为最佳，这里面独栋带花园、品相好的房子，可能能卖到100万元/平方米以上。”他还说，影响老洋房价格的因素很多，比如是否有停车位、周边环境如何、花园是否够大等。
在工薪阶层看来，动辄十几万元/平方米甚至更高的豪宅，价格实在太高，黄昭棋发布的视频中，也不时会有网友发布“我飘了，居然看这个”“总价是不是多打了一个0”等略带调侃的评论。黄昭棋观察，从这几年看，上海的房价有所上涨，而且，豪宅的价格涨幅要高于普通住宅，“2018年-2022年，一些豪宅的价格涨幅可能有2-3倍。”
“虽然我没有相应的统计数据，但根据近些年的观察，上海豪宅的供应量和成交量要明显高于另外三个一线城市。”黄昭棋称，深圳的豪宅区域就只有几个，比如南山、香蜜湖板块、华侨城板块、深圳湾板块，但上海则呈现出百花齐放的状态，浦东区就有陆家嘴板块、世纪公园板块、东郊板块，黄浦、徐汇、长宁等城区也都有各自的豪宅板块，产品供给非常多。
买家来自全国年纪越来越年轻
上海疫情过后，在全国房地产市场不太景气的情况下，豪宅市场却传出销售增长的消息，这让人感到这类购房群体并不差钱。黄昭棋日常接触发现，拥有较强经济实力的购房群体，确实表现出与普宅购房群体不一样的特质。
2011年大学毕业后，黄昭棋来到上海，从此开始了销售豪宅的职业生涯。他对中新经纬介绍，他和他的团队成交的单子中，客户不乏一些明星和企业界的知名人物。
作为中国的经济中心之一，上海吸引着来自全国富裕家庭的涌入，他们支撑起了豪宅市场。他称，现在买豪宅的客户主力是“新上海人”。一是，上海的经济和产业发展水平是较好的，吸引着很多富裕家庭前来置业；二是，疫情等原因导致人才回流，很多年轻人选择回到国内发展；三是，上海近两年的落户政策和人才引进政策出现宽松，更多的人拥有了上海的购房资质。
对比前些年，他观察，客户群体也越来越年轻化，“1980年-1997年之间出生的客户最多，年轻人中，10个有8个是家里给的钱。他们很多都是在英国、美国、加拿大等国留学回来，家里出钱买房，让他们留在上海工作。当然，也有一些自己创业成功的，比如互联网行业的创业者。”
年轻的客户群体，也表现出与老一代人不一样的外在气质。黄昭棋称，年龄大一点的客户，多数行事比较低调，从穿着打扮等很难辨别出他们的经济实力。年轻的客户相对高调，名牌服饰和豪华跑车是“标配”，身份也更容易辨别。
付款方式上，与普通购房人需要按揭还款不同的是，豪宅客户基本都是一次性付款。“买得起上亿元房子的客户，消费能力极强，怎么会需要贷款。”他说。
此外，客户对于豪宅的态度，也从过去更看重地段，转变为多方面综合考量。“一是小区品质要好；二是房子要新，房龄最好在2015年以后；三是圈层定位要高，小区小户型房源不能过多；四是综合配套要好；五是占据稀缺的自然景观或人文景观。”
上海豪宅市场的表现相对较好，是否与投机炒作有关？对此，黄昭棋称，根据日常接触，购买豪宅的业主大部分都是自住，进行投资炒作的人很少。他说：“如果新房售价明显低于周边二手房，是会存在投机炒作，但购买二手房就不存在这种情况。换句话说，买得起豪宅的人，他们的赚钱速度要比房子升值的速度快多了。”
对于这一问题，上海另一位专门做豪宅销售的房产经纪人张静（化名）也持相同观点。她近日对中新经纬说：“严格的楼市调控让市场上的炒房群体慢慢退出了，大部分豪宅客户都是买来自己住。我的很多客户上一次买房子，都是10年甚至20年前的事情。徐汇滨江区域的云锦东方二期，是一个比较火的小区，单套面积在400平方米以上，近几年的价格涨幅也较快。我们跟一手房业主聊，他们很多是买来自住的，没有想到会涨这么多，现在的价格他们也吃惊。”
成交单子很难经纪人年入百万算优秀
上海链家研究院数据显示，2022年前8个月，上海新建商品房套均成交价为743万元，二手房套均成交价为320万元。这与单套数千万元的豪宅相比还是有一定差距，因此，也注定豪宅项目的销售并不容易。
目前上海豪宅的中介费普遍在3%，如果成交一套5000万元的房源，中介费就达到150万元。150万元，已经能在不少二线城市购买一套两居室甚至三居室。黄昭棋说，看似中介费很多，但想达成交易却很难，“给外行人一套1个亿的房子让他卖，他可能永远也无法以市场价卖出去。”
以黄昭棋个人为例，他介绍，在刚入行的两年时间里，他没有成交一单，每月只拿到1700元的底薪。直到2013年，他成交一套1500万元的房子，公司扣除各种费用后，实际到手2万多元。从2014年开始，他对豪宅市场逐渐有了新的认识，并于两年前开设公司，以团队的方式开拓客户资源。
极高的总价，也注定豪宅的成交量与成交周期比较漫长。他称，购买豪宅的客户肯定是不缺房子住，加上毕竟是几千万乃至上亿元的支出，除非房子能让客户心动，否则不会购买。目前，上海豪宅的成交周期在一年左右。
当然，经纪人之间的业绩也存在很大差距。黄昭棋表示，豪宅经纪人至少要经过两三年的沉淀才能懂得市场，知道如何与客户接触，“这个行业做得越久，积累的资源越多，才更容易赚到钱。一年能做300万元业绩的经纪人可以称得上优秀，达到这一目标，要么是成交一套过亿元的房子，要么成交两套5000万元的，这样的话，经纪人实际到手的佣金能达到百万元。”
张静则估计，上海3000万元-5000万元单子的成交量会多一些，5000万元以上的就很少，成熟的经纪人一年能成交一单5000万元以上的房源就很不错。对新人来说，销售豪宅项目难度更大，1000万元以上的单子，一年能开两单的都非常少。豪宅经纪人之间的马太效应明显，当有了稳定的客户资源，开单的概率就会提升，但有的人就熬不住，只能被淘汰。
