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国内持续近20年的房产牛市，让众多人赚翻了天。眼看国内房产泡沫日趋明显，很多人打起了投资海外房产的主意，想把国内的炒房模式照搬到国外去。毕竟很多海外房产的广告还是很诱人呢，卖了北上广的房子，到海外去就可以拥有一套梦想中的面朝大海，春暖花开的别墅，很多有条件的人都会动心呢。
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国内房产投资投资模式是否适合国外呢，会不会水土不服呢？
投资海外房需要大量资金，这个是一般工薪阶层家庭很难做到，除此之外，还有几个方面是我们需要重点关注的，忽视了这些，往往会造成投资国外房产的水土不服。
第一，在投资海外房产之前，一定要充分的了解当地市场。过去20年在中国炒房，钱赚的有点容易的不正常了。在海外，根本没有这样的机会。
国内有位开发商老板，在国内炒房赚的盆满钵满，就想把国内的炒房模式照搬到国外，于是乎就到澳洲炒房，最后结果怎样？2年时间，硬是把500万澳币（约2500万人民币）炒成了350万（约1700万人民币）澳币，这个结果是不是大跌眼球。这位老板亏损的原因，就是因为完全不了解当地市场的情况，被人忽悠造成的。
第二，在投资海外房产之前，一定要充分了解当地的法律及当地人的生活习惯。比如澳洲规定，对于个人租金收入，要交32.5%的税。还有在买卖房屋中的一些费率，每个国家都是不同的，每个环节要缴的税也不同。也就是说，就算我们的市场分析做的再透彻，如果不了解当地的税法，那炒房的实际收益会比我们的预期收益低很多。
第三，在投资海外房产之前，一定要学会从第三方中介那里辨识项目。之前听说过一个项目，房产中介承诺只要付下首付款在美国买一处别墅，就可以“包租两年” ，租金高到足以用来还贷，也就是所谓的“以租养贷“ 。
很多人肯定觉得非常合算，只用首付就可以在美国买别墅了，而且两年之内不需要再花一分钱。到期之后，可以继续出租。如果房价涨了，可以把房子卖了赚一笔。就算房价跌了，也只是付了一个首付，应该也亏不了多少，怎么着，这都是一笔非常划算的投资。
真的有想象中那么好吗?投资后，一开始一切确实都很完美，当两年的承诺期满了以后，就会发现，首先，这房子根本就租不出去，就算勉强租出去，租金也很低。不仅不够还贷，动不动还要支付上干美元的维护费用。其次，这房子根本就卖不掉，因为买入价比市场价高了30%。
这时候许多人才恍然大悟，原来这个投资项目把房子的价格提高了，30%卖给我们，然后用这高出的30%里的一部分用来给我们支付前两年看起来很高的租金，其实一切都是羊毛出在羊身上。
第四，投资海外房产之前，一定不能忽视的风险及额外的费用。投资海外房产除了税费、中介费，还有一些看不到的费用。国内人投资海外房产，打理起来肯定不是很便利，需要委托当地的中介打理，委托出租，管理房屋，要支付中介费、管理费，房屋维修的费用，可能还会遇到水管爆裂，线路烧坏等不可遇知的情况。
我们远在国内，根本无法处理，只能委托他人处理，这也是一笔不小的费用。尤其是我们住在中国，但房产投资在澳大利亚、英国美国等国家，时差和距离使整个过程更加复杂。
总的来说，投资海外房产，不但费用高，而且也不够便利。
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如果真想投资海外房产，除了实体房产，有没有更简单更便利的途径吗？
有，那就是投资房地产基金。陈志武教授的金融课上曾经提出了便利的海外房产投资的方式，至今让人记忆犹新。那就是海外房地产基金，包括REITs (reaestate investment trusts)以及房地产基金ETF。
REITs是一种基金份额，所持有的资产就是房地产或者商业地产，通过地产租金和价格波动赚钱，一些REITs份额就像股票一样在相约证交所上市交易，所以流动性很好，随时可以进出。
地产基金ETF是基于不同RE ITs的价格指数ETF,代表一篮子不同REITS的投资组合。
由于REITs是信托基金，本身不交任何企业税，所以美国法律对它们有许多具体要求，比如90%的租金收入必须分红，75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产 、住房按揭贷款证券或政府公债、以及其他REITs, 75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息，但是地产销售收益不能超过年收入的30%，等等，否则就不能享受REITs免税待遇。
据了解，美国今天有1100多家REITs,拥有3万亿美元地产，其中有225家左右在交易所公开上市交易，股权总市值超过一万亿美元，而总资产超过2万亿美元。 REITS类别很多，有专注写字楼地产、专注零售地产、专注住宅公寓楼、专注酒店地产、专注储藏地产等各种类，可供挑选的品类较多。
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海外房地产基金的投资有哪些优势呢？
一是投资更省心。REITs的便利度、流动性就跟股票投资一样，依靠REITs公司帮我们去管理房地产、商业地产，或者通过住房按揭贷款证券去间接分享房地产市场的好处，比较省心。
二是间接利用杠杆投资。对于国内投资者来说，如果我们自己去美国买房，不能从美国银行贷款做杠杆投资，但是REITs可以帮我们得到利率更低的杠杆，提升投资回报。在过去三十年里，如果没有杠杆，买房投资大概每年收益5% 左右，一般个人投资者通过3倍杠杆，可以把房产年化收益提升到75%左右，而同期REITs的年化收益接近11%。
三是较高的投资收益率。陈志武教授在他的金融课上列举了两个房地产基金的收益情况，收益率接近11％，高于$标普500股票指数10％左右的回报率。
"新住宅投资公司” (New tial vestment Corp)，总部在纽约，以投资房地产以及各种住房按揭贷款证券为主， 2017年股价涨幅10%，但基于房租收益率为11.3%,，2018年初股价在17美元左右，市盈率才56倍。
另一个REITs例子是Highwood—Properties，在纽约证交所上市，但主业集中在写字楼地产，主要投资美国南部城市的高端写字楼，2018年初的股价47.5美元，股息收益率3.67％，远高于$标普500指数2％的股息收益率。
可见，REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，是中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外，REITs与股票、债券市场的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，也可优化投资组合,有效分散单一投资证券市场的风险。
如何投资海外房地产基金呢？国内投资者可以通过参与境内基金公司发行的专注于房地产投资的QDII基金，间接投资海外的房地产项目。在各大基金网站看了一下，$鹏华美国房地产（206011）、$广发美国房地产指数都属于这类基金，这个需要的资金量小，基本上是100元起投的。另外一种方式就是直接开通美股账户选择相应的标的进行投资。
