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再说收入效应!
就和股票上涨一样，房价涨了，业主心里有底，消费自然增加。毕竟，房产在很多人眼里，不仅是一项实物财产，还是养老、子女上大学的依赖，这不就是消费吗?笔者身边这样的人很多，手上几套房，一边收租金、一边掐算资产增值了多少。2017年房价涨了很多，有位仁兄把抽屉的衣服都换了。
收入效应和财富效应并存。2016-2017年，高端白酒、SUV汽车、出国旅游、高档奢侈品，这些消费增幅都在50%左右。恰恰，这两年也是房价上涨最快、金融市场最火爆的时期。彼时，大家都在谈消费升级。其实，有消费升级的因素，但收入效应、财富效应推动，功不可没。
但短短1年后的2018年，“消费降级”就甚嚣尘上。趋势性的很难短期逆转，这是常识。尽管，消费升级存在，但远没有媒体或我们体会的那样乐观。从消费升级到消费降级的大喜大悲，背后就是2018年整顿影子银行、金融去杠杆。一损俱损，地产和金融都受冲击，消费自然下滑了。
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所以，2018年以来消费不景气，除了地产以外，金融行业“负贡献”也很明显。据说楼下券商营业部，收入还比不上隔壁拉面馆。说白了，过去几年消费繁荣，很大程度上要拜资产市场所赐。其中，地产扮演重要角色，除了本身以外，其撬动资金的体量是巨无霸的，金融加速器自然驱动全社会通胀。
通胀，不在生活领域，就在资产领域。资产价格不断上涨，以及上涨自我实现后，消费预期就形成了!但凡拥有房产的人，没有不计算自己资产增加了多少。当下，收入差距并不是工资引起的，而是资产引起的。相对于你工资的增长，房产增长的财富预期效应更明显。高收入者，多半也要拜资产增值，才实现收入阶层晋级。股权也好、房产也好，大抵如此。
