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放宽落户限制推动购房需求释放，房价上涨幅度有限
2017年2月份以来，已经有南京、武汉、长沙、东莞等30多个二三线城市发布各种人才引进与落户等政策，力度越来越大，门槛越来越低。
就在上周，杭州宣布大专及以上学历可直接落户;3月18日，河北省石家庄市出台“零门槛”落户政策;2月13日，西安落户再次放宽条件，本科学历落户不再受年龄限制，尚未毕业的大学生也可以直接落户。在越来越多的城市加入人才落户、补贴购房等政策的抢人大战后，此次全面放开放宽落户限制是否会是变相取消限购政策，从而导致房价的上涨?
雷根基金向私募排排网介绍，在当前背景下，房价将会上涨，但涨幅有限，主要是由于之前房价大涨是有货币安置的部分原因，如果只是单纯变相取消限购，的确能增加购房需求，但房价大涨仍需增量货币的配合。
卓凯投资袁志强在接受私募排排网采访时表示，房价大涨的可能性并不大。理由是，放宽落户限制在一定程度上有利于更多的购房需求得以释放，对房价有正面的促进作用。
但是从边界上考虑，香港的房价是全球最高的，北上深的房价经过十几年的快速上扬，已经和香港在一个量级，但是香港的土地政策、人均收入、贷款条件、租金回报和国内均不在一个等级。袁志强认为，树是不会涨到天上去的，所有事物都脱离不了均值回归的宿命，房价也一样，所以房价再出现大涨的可能性很小。
新富资本研究中心在接受私募排排网采访时表示，有核心竞争优势和区域聚集效应的城市以及城市群会形成马太效应，三四线城市会面临人口的压力，但是这是中长期的过程。房价在中短期和金融的联系更紧密，落户只是解决了购买指标的问题，反应到需求和价格还需要解决购买欲望和购买能力的问题。
这次改革不仅释放了需求，而且也解决了重点城市的土地供应瓶颈问题，对楼市影响偏利好，但是这个单一因素很难驱动房价短期大涨。
放松户籍限制提升地产销量，重点关注房企龙头
经过统计，华创证券发现全国满足城区常住人口超100万人的城市住宅销售面积占比全国达到50%以上，本次落户制度放宽将加速户籍城镇化率的提升，并一定程度上淡化住房限购的约束，从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求。
今年以来房地产行业已有政策边际改善趋势，龙头地产公司销售回暖，降准降息的预期也在持续升温，对于后市房地产股票的投资机会，私募也给出了不同的看法。
新富资本认为从目前地产股估值来看，依然有投资价值，但是弹性和空间已经不大。“今年年初以来，产业政策和金融政策对地产行业偏暖，对地产股的估值修复提供了支撑和动力，但是去年底以来，不少优质地产公司股价已翻倍，部分龙头股公司如融创中国，新城控股股价已经创出历史新高，已经在一定程度反映了行业改善。”
雷根基金表示，城镇化建设有利于房地产行业和房地产股票，今年地产公司业绩将优于去年，且地产股票作为蓝筹股将持续受A股加入MSCI和富时指数的正面影响。但就地产个股而言，需区别对待各家地产公司在各线城市的布局。
放松户籍限制将加剧城市之间的分化，一二三线城市吸引人口流入，一定程度上推动房地产销量与价格;四线城市可能不仅面临人口流出，还面临棚改套数缩减和货币化比例下降对地产销售的拖累。袁志强介绍，房地产股票投资要看两个方面。
一方面，从基本面来看，行业分化在加剧，头部公司优势更加明显，值得投资者关注。另一方面，从情绪面来看，超跌的股票和叠加一些地方政策利好的股票也许能获得部分资金的关注和炒作。
招商证券在近期研报中则提出，2005年以来整体A股和一线城市地产的回报率非常接近，但居民对于股票的资产配置比例却远低于房地产的比例。未来地产价格可能缺乏上涨的基础，同时新生一代的购房需求将会弱化，而股票长期回报则是由上市公司ROE和估值水平决定。
目前A股正处于ROE保持稳定，估值低位、长期资金持续流入、资产市场政策友好的利好叠加时期。2019年很可能是居民资金从房产转向股票的元年。
