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2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。也就是说，老城市的折旧改造量会大量减少。
假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。如果变成100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米。
从以上四个趋势看，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。
今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。
02
总量萎缩后，房地产的热点、重点地区在哪里
过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区;不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花、东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。
我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如，山东省除济南外，也有区域中心城市青岛;广东省除了广州之外还有同等级中心城市深圳。
第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。
大家可以关注现在近10个跨入1000万的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。
如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经碰天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。
03
房价判断
今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。
比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。
在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说是最高的。过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。
