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04
房地产开发企业数量会减少三分之二以上
中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。美国2018年50个洲的工商登记里，注册房地产开发的企业没有超过500个。中国有多少?根据2018年的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。
中国房地产商有三大特征：第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模。第二，层层叠叠。一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。五大开发商不管是万科还是万达，几乎都有几百个子公司，层层叠叠。
第三，空壳公司多。9万多个房产企业中，规模排在前面15%的公司，去年的开发量在17亿平方米里占了85%。也就是，15%的企业解决了差不多14亿多平方米，剩下的近8万个企业只干了2亿多平方米，大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展。这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。
今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少?我认为，至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。
在房地产的调整发展中，会从四个轨道上缩小。第一个，房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市，不会再在全国铺天盖地铺摊子搞行政性的分布，会在层次上收缩，子、孙公司总量上萎缩。
第二个，工商年检注销。过去这些年，由于入市的时候门槛很低，入市不久即成空壳公司，工商年检的时候，又不退市注销，这是我们以前工商登记的一种状态。今后，年检通不过的就注销。第三个，房产企业转行。相当一部分房地产商在市场规模缩小、一些城市房地产业务衰退的情况下，会主动转行。第四个，收购兼并。
这四方面将构成房地产开发企业数量的大幅下降。
05
房地产开发商的总体负债率将大幅下降
中国房地产开发商的高负债率也是世界一最。中国9万多个房产商的总负债率，去年是84%。中国前10位销售规模都在1万亿左右的房产商负债率也在81%。整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。
